物业前期介入工作指引工作手册

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1、物业前期介入工作指引目录第一部分规划设计阶段11.物业用房11.1管理中心11.2食堂11.3宿舍21.4洗衣房22.房屋本体32.1户型32.2门窗32.3烟道32.4阳台42.5厨卫42.6空调42.7公共楼道53.景观园林53.1给水53.2排水63.3硬景铺装63.4绿植63.5水系74.交通系统74.1出入口74.2岗亭74.3围墙84.4道路85.强电系统95.1光源95.2控制95.3应急照明96.智能化配置106.1总体设计106.2户内报警106.3视频监控106.4红外周界116.5停车管理116.6门禁系统126.7可

2、视对讲127.给排水系统127.1给水127.2排水138.生活配置138.1商业138.2垃圾房148.3生态环保159.暖通系统159.1暖气159.2燃气1510.设备机房1610.1位置1610.2配置16第二部分施工建设阶段161.施工介入161.1介入时间161.2关注要点171.3介入程序172.介入内容172.1地下室172.3回填土182.4楼面、屋面砼182.5装饰182.6门窗182.7给水182.8排水192.9景观园林20第三部分竣工验收阶段20第一部分规划设计阶段1.物业用房1.1管理中心1.1.1面积：办公区面

3、积按150m2～200m2配置；1.1.2位置：管理处、客服中心可合并设置在住宅区中央、首层；1.1.3功能：具备主任室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、财务室；1.1.4配置：1.1.4.1独立计量水表（不小于DN32）、电表，用电负荷不低于20kw/380v，同时具备暖气、电话、网络、手机信号覆盖（移动、联通、电信）、有线电视信号等；1.1.4.2办公区出入口、接待区及财务室配置视频监控，财务室安装防盗门及防盗窗并接入停车刷卡授权系统，缴费窗口宽度不低于1600mm；1.1.4.3管理中心地面铺砖、墙面顶棚刷涂料（如顶棚有较多管

4、线影响使用时可考虑吊顶）；1.1.4.4办公区位于地下室的，要按规范安装消防报警及喷淋系统，并通过消防局验收（备案）；1.2食堂1.2.1面积：食堂面积按100m2～150m2配置；1.2.2位置：食堂必须远离污染源，周围环境整洁，首选地上；1.2.3功能：具备就餐区、烹调操作区、食品原料加工区、配餐区、洗涤消毒区等；1.2.3配置：1.2.3.1独立计量水表（不小于DN40）、电表、燃气表，用电负荷不低于30kw/380v，同时具备暖气、电话、网络、手机信号（移动、联通、电信）、有线电视信号、油烟净化器（净化器排风口不能影响相邻业主）等；

5、21/231.2.3.2食堂操作间、卫生间墙面满铺砖，地面使用防滑地砖，食堂洗菜盆、洗手池、墩布池上方贴砖高度不低于500mm；1.2.3.3食堂应设置独立排水管线、隔油池；1.2.3.4加工区与用餐区配置有效防蝇沙门、沙窗，出入口装风帘或胶帘，下水道出口装防鼠网，加工区出口装防鼠门（板）。1.3宿舍1.3.1面积：用房面积按6m2/人配置；1.3.2位置：员工宿舍位置首选在地面，如不能满足时，则宿舍区域必须具备采光、送风、排风系统；1.3.3功能：具备就寝区、活动室、淋浴间、卫生间、茶水间、电锅炉房等；1.3.4配置：1.3.4.1独立计

6、量水表（不小于DN50）、电表，用电负荷按80w/m2配置（含电锅炉用电，用电负荷参照40kw/台配置），同时具备暖气、电话、网络、手机信号（移动、联通、电信）、有线电视信号等；1.3.4.2宿舍区地面铺砖、墙面顶棚刷涂料（如顶棚有较多管线影响使用时可考虑吊顶）；1.3.4.3卫生间位置应分布在宿舍两端，地面贴防滑地砖，大便器以蹲便器为主，蹲台台面应高于蹲便器的侧边缘，冲洗采用自动感应或脚踏开关，室内优先考虑自然通风，当换气量不足时，应增设机械通风；1.3.4.4依照成熟小区实际使用情况，建筑面积每1800m2/1人的原则进行配置；1.3.

7、4.5宿舍通道不宜与业主混用，应有独立出入口。1.4洗衣房（浴室）1.4.1面积：洗衣房面积按60m2配置；1.4.2位置：洗衣房首选在地面，如不能满足时，须具备采光、送风、排风功能；1.4.3功能：具备洗涤区、晾晒区、烘干区等；1.4.4配置：用电负荷20kw/380v（含烘干机用电），给水配置DN25独立水表，排水管DN50；21/231.4.5配置不少于两个独立洗浴位，提供热水；2.房屋本体2.1户型2.1.1户型设计应考虑购买人群的生活习惯、地域特点，装修时不宜引起大的改动，如拆墙、二次分隔等。顶层户型不宜设计露台；2.1.2标准户

8、型的外立面设计装饰效果应考虑室内采光、通风。外立面的装饰腰线收口后平台位置应与结构梁持平；2.1.3屋面应减少装饰构架，不宜在装饰构架上贴外墙砖、保温、装饰板等。屋面应充分考虑到