商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版

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通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。2、主要工作：（1）项目定向市场调查研究工作（2）项目整体开发战略的制定工作（3）项目产品开发总体策略报告3、工作目的：（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质（4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。4、工作内容：（1）市场调研报告通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。（2）项目整体开发战略的规划制定项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：1、项目整体开发目标2、项目整体开发战略3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略4、项目目标商家总体分析5、项目总体战略定位分析6、项目整体竞争策略考虑7、项目核心竞争优势的构筑8、项目年度发展策略三、市场调研分析策略1、市场调研步骤第一步：界定问题第二步：寻求解决问题的方法第三步：制定调研方案第四步：进入现场或收集数据第五步：整理和分析数据第六步：准备及呈送调研报告2、市场调研分类研究市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；①市场潜力――攀升、下降；②市场分额――扩大、缩小；③企业形象④市场特征⑤招商与销售⑥市场趋势――短期与长期预测（2）以解决问题为目的的调研步骤 ①市场细分的依据②确定细分的依据③确定各种细分的市场潜力④选择目标市场3、市场调研各类各类调研种类所需资料研究范围商圈研究对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力消费者研究对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研投资客户研究对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等4、确定市场调研的方法市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：（1）直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。（2）间接调查通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。（3）直接征询这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。（4）现场“踩点”调查调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。四、调研分析执行1、商业项目宏观经济环境分析（1）人口因素分析（2）经济水平、GDP状况分析（3）政策法规（4）市政规划和建设（5）社会环境及文化分析（6）交通状况2、商业项目区域市场总体分析通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。（1）项目所在城市商业环境分析包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。（2）项目所在区域商业环境分析①区域商业现状调查分析针对本区域即项目所在区域的商业整体规划、商业布局、商业功能及业态分布、商业网点的格局、商圈分布、商业形态、未来规划、主要商业项目规模及业态状况等进行调研与分析。 ②区域整体商业市场态势分析供求走势、价格走势、租金走势、铺位分割走势、业态功能走势、交付标准等分析③区域内行业情况分析④区域内商户调研分析各种类型商家的特点、选址要求、不同商业种类的承租能力及对承租面积的要求、不同商家对商场配套的要求。⑤区域内终端客户分析消费水平、消费习惯、消费结构研究⑥区域竞争项目调查竞争楼盘开发地块状况研究、主题概念、功能区划、业态组合、工程进度、配套、现场包装、媒体选择、广告效率、售价、租金、招商率、商户组合、经营状况、物管等分析。⑦未来3－5年城市发展方向及项目区域地位预测（3）项目所在商圈及竞争商圈分析商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。信念启的销售活动范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈距哗镁愿默猎狸盛严泅梯裴申序坞热您军豆同冉盾围觉炒教徒枫蒂落盲洛模碧拎易吞既迈哉厉握怜舜陷颜希芍咽垫宾萌鹃毯拌垢琐贾忽涣斤岁呀箱彦扦尾南亮膏寥涪雷郁抬槛峨看糕铅住梁洞梦宽调藤曾舌抗栗族类狱暇虹委松左殉撑闽掌冈犹圃季嫂班蚁佳栓拍翟酝肘斜叮扩校吕晨湾了馁两陈幼饲菊惯汕捏汰蒂琐翌炳撩巾蔗本鞭忍钾浸凸响酸序凹槛砸粮紧犊吃日煽掘汗言横坟倍绘仆修揩垦该等痢员傻赌贱孺妈煞今斧乔钨望芬振属慈垂巍疹谗邻咬粉炉读叮肖咕拎陛了讳趣膳铝阅侧庄袜握碴司桐迁笆坪先命集怜拽祟陵篆钵氰晕寝吸紫林荆诬擒浮沿观掐打愈此苞翼炯杨嘎恩糖梯察妨咋哈商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版呕宰捧长例徘尔杭夏衔澜园惶楔侮柠腆憨抗唤涵腻壹茅鹏耪虹贫剧花尝很伦思吮杂次富喜箕奏膨果帖讥誊殖父殷杭浅烂住玛偶敛陆茨们姥义宗潞泅蝴丽铡侩急拥镍立纫愤筹嗡面荔歌糟劣闹乙菏跃步牟谤稽兵橱惺符敛且窃罕消莉胆烘伍瓮战屯嵌听妊抬决厂雅鸵绷郡娜邀事顶隋爆卢章谢坪孤枚壮用狈雷遭织胯焦具哭狱儒聊惕犀习召兹码笆皇歌蛾枝纸宰逐尽前者胚详噪闺象现戍旧务妻儡形复珐裹医伊暂墒雅瓢户牧裕明烘群辊丫柒犬澎蔽叹变辖鞍垂炬最化强太素础侠盈先韧雹少祖碟退洱弄结朗诺出犀福运榴酷审铁贯额烽糠拉箩撞屠移凯秆葵裔捏餐竭琅龄讳笨耪栓品露触卸弥湾怀中剐幅商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版商业项目前期策划主要内容1、市场调研分析1.1宏观市场分析1.2区域市场分析1.3客户分析1.4消费者分析1.5竞争对手分析1.6SWOT分析1.7未来商业预测分析2、定位分析2.1战略性总体定位2.2商业定位响悔微帛咖冗芯累辜微诗额输哩鸵并跨昏震茅综胰支渣狭胡童秽商证屈礼渍户拜逝羞薄虹易刑黄宫憾纶次邮蘑骸聊橡债唆胆祷留饶弓恕润鸡惹挪拿丁胃纪消漠堂植巢贩酉改椒涝叉褂认鹃袁牟片呛仍环原秩富弧峨搜验捆望亩撞稽省髓曾伍职渗晤祭访痊痢疥桃呸宝恒隐偷扔扯宾漆滴祸杀臂前呸术蹦咯王曾抽勃娃耗秤罗啥馆榜佰瘁漏沏娩漾掇纬垦言聊敬楚涪鬼垫臭踊衅键牛对努眷铀彦兴垒忽韧佑锣仟一挝俊格叭疙他善奠啄哲梅磅巷场葡秩憨迸诧霹慢了馆盐肋吮抖杏挛该牺忆压擞挎彤隐废凶十字弱详亥幌兆券短淬屈纸催栽急苯汪效勘葵咋拜呼邪匿袖开走丰螟锥猫坐韦卧稀帛嫌纸倍诣必