14个重点城市核心房企营销策略调研-2019-金地商置

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1、14个重点城市核心房企营销策略调研•上海杭州昆山南京徐州淮安•武汉长沙成都太原昆明•济南青岛•广州营销管理部2019.8.30一、调研总结-1城市市场表现当地核心房企策略年底市场走势（预判）•加速回款/谨慎拿地上海量价表现平稳平稳•华润/新城/旭辉/阳光城等部分房企销售额已达70%稳中有降（受外部环境价格平稳，去化率•加快推盘、抢客户/重渠道、重现场展示效果南京和年底推盘量增加的影有下降趋势•万科/龙湖/保利等核心房企业绩完成率普遍不高（<50%）响，热度会有下降）平稳，年底受供货加大杭州平稳•加快推盘，部

2、分房企加大与渠道的合作影响去化率或有下降•区县/远郊项目做好调价准备，市内项目做好展示效果徐州市区稳、外围转冷外围市场下行•融创/万科/华润/绿地/中海业绩完成率较高（>70%）•年底多个新项目入市，或会有促销动作淮安有下行趋势下行•碧桂园/绿地/融创业绩完成率低•送车位/优惠促销/包装降价青岛已进入下行通道下行•融创/龙湖/万科普遍业绩完成率低（<50%）•去化率明显下降，开始推出特价房源/分期付款促销济南有下行趋势下行•除了中海，融创/万科/恒大业绩完成率普遍低（<50%）•主城公寓/商铺/写字楼调价/

3、低首付/增加渠道点数等成都下行下行•外围住宅市场降温一、调研总结-2城市市场表现当地核心房企策略年底市场走势（预判）•二季度广州远郊楼盘已开始降价促销，为冲刺年底目标广州明显转冷继续下行优惠力度和促销方式有扩散加大的趋势武汉平价走量，热度高•比较乐观，核心房企业绩完成率普遍高（>70%）平稳•公寓/商铺加快出货，加大渠道拓展长沙平价走量平稳•碧桂园/长房/保利/阳光城业绩完成率达标（>60%）有下行风险，需重点关•谨慎乐观，年底纷纷对价格预期降低昆明平稳注头部房企策略变化，•俊发/融创/万科业绩完成率略偏低

4、（50%左右）同时要抢占入市先机。•年底入市量大，开始推特价/送车位/送精装各式促销太原出现下行趋势下行风险大•恒大/万科/融创业绩完成率普遍低（30%左右）•分化，本地市场稳定，外销市场转冷昆山本地市场平稳平稳•万科/碧桂园业绩完成率较好（65%左右）二、分公司重点房企调研详细内容【上海重点房企盘点】建议：下半年市场不乐观，项目竞争激烈，建议及时对市场变化作出相应的营销策略调整，加速去化和回款。投资拿地则需要回归城市基本面和市场预期向好的城市，审慎研判。【上海重点房企市场判断和销售策略】市场看法：上海各开

5、发商对于未来市场预期不乐观，预计市场下行概率偏大；现金为王的背景下竞争或将更加激烈；对于拿地则更加谨慎或放缓拿地节奏集团导向：注重现金流，加速去化和回款，投资偏谨慎销售策略：营销动作围绕加速销售和回款展开，价格预期趋稳或适当调整，不排除以价换量措施房企当年城市业绩及完成率对未来市场看法可能实施的营销动作近期集团导向上海目前没有新的调控政策释放，目前上海主力在售的静安府和赛拉维，临港新城政策调整影响更多体现在全年目标110亿，截止8月25日完成静安府地段稀缺，销售势头较好。赛华润区域内，对其他区域影响力有限。

6、全力去库存，投资收紧约70%左右拉维目前售价基本属于保本售价，会预计19年下半年将维持现有量价，维持现状销售小幅趋弱未来市场持续下行，下半年开始预判狠抓销售、狠抓回款，优先看回款，回款上海公司指标106亿，完成82亿，完成新城100强内1/3的房企会倒闭，一二线城价格调整，加大折扣力度比利润更重要；暂停投资拿地，在建项目率77%市大部分项目会以价换量抛售寻找合作方共同开发，分摊财务风险上海公司指标150亿，8月完成全年指标，目前集团正在给上海公司增派指暂时没有以价换量的动作；商办领域：环投资拿地方向往二三线

7、内生型市场倾斜：标。整体货值结构，上海公司重仓在住创中心增补人力，案场增援30位同事，加南通市场土拍太热了，公司现在拿地往嘉旭辉下半年整体市场预判不乐观宅，分为若干战区：上海+嘉兴+南通+大带客力度；若下半年业绩缺口很大，不兴市区和海宁海盐走；太仓往老城区拿地；太仓，南通市场特别好。利润完成情况排除将部分自持货值拿出销售上海重仓商办做勾地（综合体方向）为全年指标的70%以共享思路聚焦城市，聚焦房地产软上海的老新村改造（长宁区新华路693弄万科销售金额145.5亿件和硬件方面来做两类事：一是城市敬老邨等）以及

8、即将在上海本部落成的未资源配置收敛，管理精力上的聚焦的发展，二是与客户的需要同步发展来城市研究院等。融创销售金额120.8亿基本停止拿地将服务、文旅和文化与地产相结合围绕“地产+”开展新的战略板块布局【上海重点房企盘点】房企当年城市业绩及完成率对未来市场看法可能实施的营销动作近期集团导向未来市场，不容乐观，也不能盲目悲观，保刚需，控投资；落袋为安，尤其是现在冲规模房企因为负债很多，融资收紧，这个阶段目标180亿，