德勤：中国房地产投资手册2011年版-56页

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1、中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟2011年版中國房地產業務目錄1前言21.中國房地產市場概述21.1中國房地產市場現狀31.2中國房地產市場十大議題51.3市場展望62.房地產行業會計准則62.1中國會計-關於房地產行業的新規則62.2房地產行業原會計處理方式簡介72.3新准則的頒布與房地產企業的應用92.4國際財務報告准則的新發展92.5中國會計准則小結102.6香港房地產行業會計准則發展153.關於房地產交易的中國國內稅法簡介153.1主要稅種簡介173.2土地增值稅及企業所得稅的預征和清算204.外商投資的限制204.1導言204.2影響房地產投資者的主要法規2

2、14.3持有方式224.4項目審批條件224.5投資資金244.6171號文其他要求244.7評論255.中國房地產市場中的並購255.1一般商業模式255.2收購方式概述（股權收購與資產收購）265.3稅務影響265.4並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題275.5並購交易架構設計的考慮因素286.境內跨境房地產投資的股權架構問題286.1導言286.2關於投資者296.3投資結構336.4融資336.5現金回流346.6資本退出356.7管理公司架構和稅務問題376.8結論387.重要內部控制問題及挑戰387.1C-SOX概述387.2房地產企業內部控制的

3、主要問題397.3完善房地產企業內部控制的對策418.未來發展418.1中國的REITs438.2離岸人民幣房地產信托基金448.3人民幣基金468.4伊斯蘭金融488.5引入物業稅的可能性498.6會計准則的發展50附錄1：德勤中國房地產業務團隊聯系資料前言此手冊為德勤中國房地產投資手冊的第五版。除特別說明外，新版手冊依據截至2011年3月我們持續評估中國房地產市場的變化，並預測18日前頒布的法律和其他規范性文件作為分析其未來發展方向。在這五年來，我們注意到一基礎。此外，除特別說明外，本手冊中所提及個一貫的情況-中國是亞洲區最大的房地產市的適用中國法律法規，僅指中國大

4、陸地區的法場，而該市場將繼續隨經濟發展而不斷增長。律法規，不包括香港特別行政區、澳門特別行國內外投資者對該市場的投資不斷增加，充分政區或台灣的法律法規。體現投資者對中國房地產市場的關注度進一步我想借此機會向孫菊茹、OliverFarnworth、提升。施清耀、鄺炳強、陳振國、劉誠、葉紅、李棠2010年中期，隨着中國政府推出一系列舉措棠、黃娟、王佳、辛悅、龔兵、李曉潔、李芳抑制房地產市場可能出現的資產泡沫，中國房和陳嘉德表達誠摯謝意，此手冊的面世與他們地產市場走出全球經濟蕭條陰影的速度逐步和其他工作成員為此做出的貢獻密不可分。放緩。2011年1月，中國政府推出旨在加強監我

5、們歡迎各方的反饋、意見和建議，以幫助我管，並為住宅房產的需求降溫的第三項重大舉們不斷改進本手冊的未來版本。措，即對特定住宅房產交易開征房產稅。我們預計，政府將在2011年推出更多政策措施及變化，但在市場需求和國家經濟持續發展的強大支撐下，房地產市場在中長期內仍將高速發展。2011年版中國房地產投資手冊包括房地產投資領域相關投資架構、稅收和會計方面的最新訊息。我們還將介紹投資者、投資顧問、基金經理和其他業內人士所感興趣的一些主要最新發何錦榮展。手冊刊載的主題包括：全國房地產行業領導人2011年5月•中國房地產市場的十大議題•主要對中國房地產投資產生重要影響的稅收發展情況，

6、例如就住宅所征收的房產稅•房地產公司內部控制和風險評估的改進措施•香港離岸人民幣房地產信托基金的發展前景我希望手冊內容能夠對您把握更多市場機遇有所幫助。我們會通過本手冊和其他定期信息，繼續向您更新房地產發展的重要事項。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟11.中國房地產市場概述由於中國經濟持續復蘇和增長，加上2010年上政府的緊縮措施對住宅市場影響最大。無論是海世博會、2010年廣州亞運會及高鐵網絡的推成交量還是售價，住宅物業銷售在2010年初達動，2010年中國房地產市場一片漲聲。然而房到歷史高位。為給房地產市場降溫、遏制投機價的不斷攀升促使政府於年內出台了一系列調投資

7、，政府自2010年4月起出台了一系列調控控措施為樓市降溫。措施。我們將在之後的第1.2節對這些政府調控措施進行詳細討論。據中國國家統計局公布的數據顯示，2010年中國已竣工房地產開發項目總價值達人民幣2010年房地產行業投資活動仍舊活躍，交投以48,267億元，較2009年同期增長了百分之三國內投資者為主。投資者仍舊對當地房地產市十三點二。2010年房地產投資總額占到了國內場顯示出濃厚興趣，這主要得益於中國經濟的固定資產投資總額的百分之十七。此外，2010強勁增長、人民幣的升值壓力上升及2010年第年，房地產開發企業共籌得資金72,494