德勤房地产投资手册

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1、中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟2012年版中國房地產業務目錄1前言21.中國房地產市場概述21.1中國房地產市場現狀31.2影響2012年中國房地產市場的驅動因素41.3市場展望52.中國國內稅法簡介52.1主要稅種簡介72.2土地增值稅及企業所得稅的預征和清算92.3引入物業稅的可能性103.境內跨境投資的股權架構問題103.1關於投資者103.2投資結構153.3融資153.4現金回流153.5資本退出173.6管理公司架構和稅務問題194.法規框架194.1影響境外房地產投資者的主要法規204.2持有方式214.3項目審批

2、條件214.4投資資金224.5法規要求245.物業發展進程245.1中國物業發展進程的關鍵階段245.2機會245.3收購和採購255.4發展255.5出售255.6完成266.併購266.1一般商業模式266.2收購方式概述（股權收購與資產收購）276.3稅務影響276.4重組稅務規定296.5並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題306.6並購交易架構設計的考慮因素327.新融資渠道327.1房地產信託347.2房地產基金367.3外資房地產基金387.4房地產企業債券397.5境外人民幣房地產投資信託（CNH-REI

3、T）438.會計準則438.1中國大陸會計準則488.2香港會計準則528.3新發展559.內部控制559.1C-SOX概述569.2房地產企業內部控制的主要問題579.3各業態房地產項目內部控制高風險點599.4完善房地產企業內部控制的對策6110.未來發展6110.1中國的房地產投資信託（C-REIT）6210.2賓館酒店行業6410.3養老地產66附錄1：德勤中國房地產業務團隊聯系資料前言隨着第六版德勤中國房地產投資手冊即將付除特別說明外，新版手冊依據截至2012年1月印，時間距離在2011年春天，政府為了給過熱31日頒布的法

4、律法規和其他公文作為分析基的房地產市場降溫並抑制通脹而推出一系列調礎。此外，除特別說明外，本手冊中所提及的控措施已有一年時間。國務院陸續頒布了房屋適用中國法律法規，僅指中國大陸地區的法律限購和要求地方政府設定2011年房價調控目標法規，不包括香港特別行政區、澳門特別行政等措施。此舉旨在加強地方政府的責任以及強區或台灣的法律法規。化其穩定房地產市場的職責。最後，我想向為本手冊做出貢獻的人員表達謝由於實施適度從緊的財政政策以及受住宅物業意：限購的影響，一些房地產開發商和投資者轉變稅務服務團隊：陳偉權、陳振國、Oliver策略，將資源投入

5、商業房地產開發。他們意識Farnworth、龔兵、陳嘉德、蔣俊、王佳到，在中國房地產市場的當前環境下，該領域受限制較少，可能是新的增長點。為了幫助您審計服務團隊：施清耀、StephenTaylor、瞭解市場新變化帶來的機遇，洞察正進入下一袁文輝、黃娟、黃淑雄、曲辰、房惠玲、王振林個發展階段的中國房地產市場，我們的德勤團財務咨詢服務團隊：鄺炳強、DouglasRobinson隊延伸重點，探索新的解決方案，以確定能夠抓住機遇的可持續和創新的推動因素，這些都企業風險服務團隊：李嘉淵、桂晏、祁暢會在本手冊中有詳細介紹。我們希望您享受閱讀本手

6、冊。這本2012年版手冊匯總了房地產投資領域有關稅務和會計處理的最新更新，以及您應瞭解的各項變動、風險和機遇。我們還分享了對一些您所感興趣的新主題的洞察。它們是：•2012年影響中國房地產市場的推動因素•新融資渠道，包括房地產信託、房地產基金、債券和離岸人民幣REITs何錦榮•在中國進行房地產開發的流程全國房地產行業領導人•賓館業和養老地產的發展機遇2012年3月如果您是本手冊的忠實讀者，您可能會發現，我們在過去幾年對本手冊進行了大量更新，旨在為您提供瞭解中國的房地產市場的全面、系統的指南。我們希望本手冊對您有所幫助，並期待您的反饋

7、和批評指正，並且我們期望能有機會與您就本手冊中介紹的任何話題進行更深入詳細的探討。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟11.中國房地產市場概述2011年全球市場起伏不定，再次將中國房地產與住宅市場的低迷形成鮮明反差的是，2011年市場推到風口浪尖，近期一位評論員在《金融前三個季度華北的寫字樓租售需求依然旺盛。時報》上表示，「就其對世界其他地區的影響該咨詢機構的研究報告稱，在此期間寫字樓銷而言，該市場是對全球經濟而言唯一的重中之售尤為暢旺，季度環比價格漲幅由第一季度的重。」百分之四點零四，上升到第三季度的百分之五點三零。顯然，這一年的主

8、題一直圍繞在中國房地產泡沫是否破滅上。據中國國家統計局數據顯示，這家房地產咨詢機構還表示，2011年前三個季追蹤全國70個大中型城市新建商品住宅價格的度商舖和物流市場的租金季度環比漲幅要遜色指數於2011年8、9月見頂，此後出現小幅下