2012年5月21日南通纺都城营销推广提报方案

《2012年5月21日南通纺都城营销推广提报方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中国▪南通纺都城营销推广提案方案提供：上海先河房地产经纪有限公司撰写日期：2012-5-21报告目录一、梳理——项目诊断二、战略——研判透析三、破局——营销策划四、列阵——团队配备项目价值体系再梳理，发现问题1.项目概况案名纺都城地址海门中国叠石桥叠港公路与纺都大道交汇处（宁启高速叠石桥出口1KM）物业类型商铺（专业市场）、酒店、办公占地面积87387平方米建筑面积500000平方米容积率2.6停车位总12000个，商场楼顶停车位500个装修状况精装修开盘时间2011年5月31日入住时间2012年6

2、月销售表均价18000元/平2.交通状况本案叠石桥高速出口首站毗邻规划中的火车站毗邻政府大楼、人民法院，叠石桥CBD核心3.周边配套本案叠石桥家纺城商圈距离本案约3公里本案周边尚处于开发状态，除纺都大道有少量企业外，周边多为农田。ST本案OWS1.位踞高速出口第一站2.叠石桥未来CBD核心，具备潜力诉求W1.偏离家纺商圈中心2.与家纺城组团相比规模不足3.周边配套严重匮乏，人气不够O1.住宅市场不振凸显商业发展良机2.区域无同类在售项目竞争T1.家纺城组团规模效应对比本案市场信心2.市场急剧下滑使后

3、市看空3.外埠商业项目对投资客资源的掠夺4.SWOT分析5.营销表现营销政策3年返租、8年托管模式前3年抵总价20%（相当于年返约7%）后5年一九分成一次性付款95折，按揭减8800目前，市场大部分商业返租点数均较本案高，甚至有投资类项目施行年返10%，连返10年的政策。对于客户而言，后5年分成太过空洞、不可靠。对于本案而言，仅凭营销政策将缺乏市场吸引力、号召力。5.营销表现销售模式以分销模式为主体，这种模式的弊端在于1.缺乏系统组织和培训2.销售执行力难以得到保证3.案场与分销机构之间难以有效衔接

4、4.营销穿透力无法有机渗透5.营销表现推广表现1.推广战略不明晰、推广手段组合欠佳2.视觉表现欠缺张力3.广告语言平淡无奇，不能抢占市场高点6.总结123项目具备良好炒作条件，然项目价值体系需重新构建、突出重点，重新确立产品形象定位，形成切入点突破市场瓶颈推广体系需优化调整，结合定位与销售思路，在推广战略、文字内容、视觉表现方面做出改进销售模式需要整合，重新构建项目销售系统，活化销售环节，增强销售执行力与渗透力，有效提升来人来访量和来人转化比通过问题分析，提出解决之道战略核心赢在执行赢得客户Winc

5、ustomers模式营销吸引客户Attractcustomers战略推广锁定客户Lockcustomer定位形象客户在哪里？介于本案规模与性质，长三角（江浙沪）区域投资客是本案客户主力所在海门、通州本地投资客受现状因素干扰，难以调动未来预期我们如何突破市场？回顾我们的优势叠石桥高速出口第一站？叠石桥未来CBD核心区段？这些不足以攻破市场壁垒攻破市场靠的是人无我有，人有我精论地段我们不占优势论前景我们不是唯一论规模我们相对中量论现状我们暂处蛮荒论硬件我们不是第一争霸市场，我们需要找寻唯一唯一的价值优势

6、唯一的利益基点唯一的诉求突破投资市场的购买动机在价值升值商业市场的价值升值在运营利好地段硬件资源平台服务对接客户市场，构建商家平台，平台即意味着投资机会软体运营服务，与平台相契合，昭显商业投资价值无论对于住宅还是商业，地段都是永恒第一属性（除旅游地产与稀缺豪宅）广场、中庭、层高、面宽、进深、能见度均为商业后续运营提供保障，投资者亦为关注商业价值四大维度突破市场的关键在软实力2.产业资源支持370亩广亿工业园，一站式仓储、物流服务全国相关产业、商业资源对接1.电子商务平台网销平台、网络推广，全球网路资

7、源对接3.商务服务组织5000万专项资金培育市场商务活动、商家推广活动策划、组织形象定位搭建中国第一家纺商务智能化平台网供、网销智能化全球服务基地叠石桥高速出口，黄金地段接连五湖四海强强整合，全国资源对接产业集群，配套支持硬软件一体攻略国际级硬件配备，领先科技屋顶停车场营销模式强力案场执行通过媒体、活动、渠道推广组织，导入来人通过各地市电商、分销商导入来人营销模式（关键环扣）分销商组织与管理1.在战略区域寻找、组织分销商合作2.对分销商组织培训、提高分销商对项目认知程度3.对分销商工作进行监控、抽查

8、、考评，调动分销商工作积极性4.制定完善分销运营流程、接待流程、业务认定流程案场执行力突破1.案场环节的接待、洽谈客户细节把控2.接待、洽谈客户的销售技巧培训3.严格案场绩效考评4.结合渠道运作，案场主动行销手段并用推广战略以渠道、活动两柄利刃切入媒体辅助支撑项目价值体系渠道打通长三角各地商会、银行、高尔夫球会等高端机构或个人，寻求跨界合作或直接取得客户信息主动电话拜访活动1.组织渠道和电商、分销机构客户看房系列活动2.房展会、家纺产业、商务洽谈会等活动3.整合各界资