“营改增”对房地产的影响_财务管理_经管营销_专业资料

《“营改增”对房地产的影响_财务管理_经管营销_专业资料》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、【徳恒思与行】“营改增”对房地产的影响今年两会期间李克强总理提出，2016年将采取三项举措，其屮一条是2016-04-06背景1全面实施营改増，从5月1F1起，将营改増试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。"营改增"概念解读营改增即营业税改征增值税的简称。营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，在原则上，还是要保持总体税负基木稳定。冃前业内多倾向为房地产、建筑业税率或为11%,生活服务业、金融保险业税率或为6

2、%,预计房地产、建筑、金融三大行业将一起推行。只对各个流通环节中新增的价值征收“营改增”动因分析在具体操作中，在本环节征收时,允许"扣除”上一坏节的已征税款，即通过专用发票抵扣的形式来实现的,凭从卖家取得的代表上一环节征税额的增值税专用发票，抵扣本单位应缴纳的增值税款.菖翌厂1以全部营业额为征收基数的，不存在扣除上一环节费用的问题纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额二营业额X税率。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

3、在现行税制下，只有营业税既无抵扣也无扣除，而增值税受成本费用扣除影响。因此，营改增有利于解决重复征税的问题。“营改增”税制试点路线营改增自2012年1月试点以來，试点地区由点扩面再到全国，试点行业也陆续增加到“3+7”（交通运输业、邮政业、电信业和7个现代服务业），目前仅剩建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业（也有将建筑房地产业合并后称三大行业”）尚未纳入营改增试点。营改増述点络线i国凉财政祁国家悦务总局关于引友（营业枕改征噌備税试点方宴》的通如（財倪

4、2011

5、UCH»）2011年明确从2012年1月1日起•在上海市交通运输业#口

6、部分现代服务业幵展营改増试点财政部■国家税务@局关于在北京等8省市开農交ill运*1业分现代服隽业育业税改证增值税试点的初（财税12012）71号）X201舛确定将交诵运愉业和部分现代展务业耳业税改征增但規试点范应■由上海市分机扩大至1惊等8个省（ssm）W»（2013]37号S国凉税务◎局关于在全国开展交運运・业和郡分珊g勢业直业磁社蜩农试2013*2013年8月1日起在全国范as内幵展交通运16业加分现代廉务业営业税改证增值农财政部一国家税务总瞬合友文«关于将閘运啊郦政业纳入胃业税改征删I税试点的通知》（财税[2O13J1O6号）明饶自

7、2014年1月1日起•在全国范围内开展铁路运硼觎政业茸改如点•财政部.S1家蜕务总局联合友布《财政部国家規务总局关于将电信业纳入営业蜕改独増伯税试点的1S知〉（财稅[2OMM3号）20M毎从2014氐月】日起电信业正式纳入•百改«r范围“营改增”对房地产企业的影响-有利于完善税收链条，优化税收结构营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。从静态看，原本属于营业税的收入归入增值税收入，增加了增值税收入。从动态看，在最终消费以前的各个环节基木消除了重复征税，有助提高经济效率，出此也会带來増值税收入的増长。营

8、业税（全额征税）增值税（增加值征税）营业税改增值税>增值税链条更加完整税收环环相扣.消除重复征税二规范财务税收管理，规范经济市场行为因营改增后只有规范的账务处理才能止确进行纳税屮报，以往曾经存在的虚开发票、没冇合同代开发票等问题，都将予以杜绝。同时也规范了行业市场经济行为，有利于同行公平竞争。原有粗放型营业税申报简单的营业税核算模式审核环节不规范,虔开代开营业税发票量改增财务处理规范化（包括彌倚t樓肉体系.以及处理粗关开票、报税系紙认证却尊操作方面的一系列新现）代开、虚开增值税发票已经刑法入罪（法M2O5.206.208聚规定.个人和阱位所

9、受的处罚最离可判氏期或者没收财产）施工方“甲供材"建设模式所有材第痢必须由施工企业采购并索取发票■（砒沪开发企业可以合同中钓定J三将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范,利好房企企业新增不动产纳入抵扣范围，即企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣，有利于房地产大宗交易成本降低，对冲企业盈利空间持续收窄的风险，对于商办物业去库存起到促进作用，企业为主体投资行为也有利于房地产市场的需求量回升。“营改增”政策衍生问题Q1：营改增，增值随与土地增值税的概念需明确，土增税可能暂难取消。口前房企在营改增后是

10、否会免除土增税一项尚存在争议，但从土增税的立法目的而言，土增税的存在意义在于:(1)规范土地和房地产市场交易秩序。(2)抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土