泗洪龙郡四期商业整合沟通案

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1、四期

2、商业整合方案[南山·龙郡]写在之前商业项目中有一个人所共知的常识：楼层越高商业价值越低，地面一层是租金最高的楼层，越往上租金越少。伴随着市场的热火朝天，大体量的商业项目纷纷涌现，那么，面对四五层乃至更高层的商业应该如何操作？如何避免一层火旺，二层持平，三层以上冷冷清清的局面呢？同样回到我们，虽然三线城市对于这种较大型商业的产品接受度不强，都对楼层高了的商业有排斥心理，并担心高层及顶层会有客户认为在经营上人气不够，但这毕竟是自己在担心客户群的担心，而不是客户群在担心的，客户看的是钱景、回报......TheForeword

3、目录CONTENTS市场环境项目解析剖析定位整合推广市场环境开发分布：呈现东进北移的开发格局，老城区开发相对饱和。住宅市场：央行贷款政策调整，销售价格逐步上扬，相对偏高，但依然销售良好市场后劲较足。商业市场：老城区主街店面因氛围成熟，投资回报率高，新城区店面有阻力，高楼层抗性更大；老城区（富园广场）售价7500-60000元/㎡不等，则无可比对象；而周边商业逐步解压推售。消费层面：产品主题观念均较落后，专业市场经营不足，但均在日益的改善。媒体层面：广告运作整合、产品包装上，力度稍弱，与地域环境有关。营销层面：手段较单调，活动零

4、散，较难提升产品形象及影响力。特征扫描市场环境竞品概况环洲万博城业态总类第一期主要为家居建材类专业市场区营业面积（㎡）30-250㎡租金水平（元/㎡）/售价（元/㎡）1楼1万左右，2楼7千左右，3楼4000多；层高1、2楼5.6米，3楼5米销售模式10年返租，前3年8%，第4、5年9%，后5年10%；购房优惠：购买2-4间商铺优惠1%，购买5间及5间以上优惠2%，一次性付款3%，及时签约优惠1%，优惠可以重复分析此案引用“新万达商业模式”，并采取“五大统一四方共赢”；且周边皆为住宅项目，但城北的商业目前属于空白区，缺乏综合性商

5、业，此案填补了城北的商业空白状态市场环境竞品概况香港花园业态总类商业街，未做统一管理，暂无具体业态分割营业面积（㎡）90-200㎡租金水平（元/㎡）/售价（元/㎡）价格1楼18000左右，2楼8000左右，3楼8800左右；1楼层高4.5米，2楼3.4米，3楼6.8米销售模式目前交10万定金优惠8000元分析此案社区形态囊括花园多层、瞰景高层、风情步行街等，倾情打造欧洲纯正新古典建筑艺术风格。虽未做统一管理，只求销售即可，但正位于本案东侧对面，与本案形成直接竞争关系市场环境竞品概况富园广场业态总类业态较全面，主要以服装、建材家

6、居、餐饮、百货和休闲娱乐为主营业面积（㎡）35-300㎡租金水平（元/㎡）/售价（元/㎡）7500-60000元；外街1楼价格为6万左右，2楼为2万左右，内街1楼价格为3万多，2楼1万-1.3万左右，3楼8600,4楼7500销售模式沿街面积较大，招商引进。无公开优惠，找领导可面谈分析此案为综合体，首创泗洪复合型精致商业生活区，既同于Mall的功能，涵盖了集休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的多元化消费模式，地理位置处于得天独厚的老城繁华区域，优势较多，销售价格位于泗洪之首市场环境竞品概况富园景都业态总类两层商业，业态无规划营业面积

7、（㎡）57-109㎡（单间）租金水平（元/㎡）/售价（元/㎡）一楼层高4.5米，价格25000左右；2楼层高3.6米，价格2万左右销售模式没有业态规划及投资回报，销售情况不理想；按揭98折，一次性96折分析此案属于富园集团，位于本案东侧对面，由于销售价格偏高，近况不理想市场环境竞品概况中央公馆业态总类配套分会所、大型商场、中心广场、商业步行街、小型演艺中心、特色主题商业街等营业面积（㎡）90-275㎡租金水平（元/㎡）/售价（元/㎡）一楼价格17000左右，二楼6000多，三楼5300左右；一楼层高4.8米，二三楼层高3.9米

8、销售模式购房可优惠60元/平米，具体可再谈分析此案位于本案北面，仅一路之隔，销售价格十分接近，且为朝南向商业，与本案形成直接竞争市场环境商业小结泗洪新区城北目前暂无核心商业圈！商业基本以底商为主，档次相对偏低，业态经营相对混乱，无相对集中和专业划分的业态；虽万博城填补了城北商业空白，但整体较低、环境差，也无拉动人气的主要产品；随着城北招商引资的进一步落实，外来会议等政务、商务活动将更加频繁，在很大程度上将促进酒店及配套业务的发展，发展潜力势不可挡；“螃蟹之乡”、“名酒之都”等地域文化和景点将促进旅游、酒店餐饮业的发展，这也给本

9、案的发展带来市场契机；从城市发展定位看，作为新兴的政务和学区、社区活动中心，其区位、交通的优势将日益突现。因此，泗洪期待有新的商业业态形成！目录CONTENTS市场环境项目解析剖析定位整合推广项目解析项目基本概况本案本案位于泗洪县新城区，东至人民北路，南至太湖路，西至五台山北