基于TOD开发的城市综合体环境容量指标研究

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1、基于TOD开发的城市综合体环境容量指标研究——以深圳市为例摘要：随着轨道站点的开通，站点周边的用地可进行TOD轨道交通综合体开发受到开发商青睐。然而根据现行规范标准及编制，我国轨道交通综合体开发在指标赋予上模糊不定，导致开发商拿地开发时对已编制的控制性详细规划（以下简称“控规”）频频修改。本文对TOD及城市综合体的概念内涵诠释的基础上，以深圳众多综合体及国内外其他城市成熟综合体为例，并与深圳、香港等城市现有技术标准对比，分析研究成熟综合体的容积率、建筑密度（建筑覆盖率）、绿地率（绿化覆盖率）三个环境容量指标，以形成一般规律

2、，为深圳及其他城市轨道站周边用地的开发规划设计条件及该类用地控规的编制与修改提供借鉴。关键词：轨道站点，控制性详细规划，TOD，城市综合体，环境容量指标1引言城市综合体基本包含现代城市的全部功能，集聚商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等不同城市业态（吉少华，2013），相互作用，互为价值链，亦被称为“城中之城”，具有空间尺度大、交通便捷、现代化高科技设计等特点。然而，城市综合体具有强大的人流汇聚能力，对区位、可达性以及交通支撑能力要求极高。20世纪80年代美国学者彼得.卡尔索普（PeterCalthorp）提出

3、以公共交通为导向的发展策略（TransitOrientedDevelopment，TOD)，尤其以大运量公共交通为导向的开发模式逐渐成为城市开发的主流（陆化普，2005）。以深圳为例，自1995深圳第一个城市综合体—地王大厦—诞生以来，深圳已有大大小小综合体近百个，且大部分综合体在轨道站（已有或将建设）500米服务半径内。城市综合体的建设取得可喜的成就，然而细致分析，发现城市综合体在容积率、建筑密度（建筑覆盖率）、绿地率（绿化覆盖率）等指标赋予上存在随意性，或受限现行相关规范标准规定，综合体的设计远没达到其应有的高品质，且

4、控规确定该类用地的指标没有较强合理性，开发单位拿地后一般要修改控规，进而影响控规的法定地位。因此定量研究轨道站500米服务半径内的城市综合体用的环境容量指标，不管是对轨道站点周边用地的控规编制还是对该类用地的控规调整都具有重要意义。2TOD及城市综合体概念2.1TOD概念TOD概念的理解。首先，从交通方面，在城市里采用地铁、轻轨等轨道交通系统作为大容量的公共交通方式。其次，从导向方面，反映的是交通与土地利用之间相互影响的关系，不同的城市空间形态产生不同的交通方式。交通模式也影响城市空间形态和土地利用形态，包括开发的强度、规

5、模、密度等。最后，从开发对象方面，公共交通站点吸引而形成紧凑发展、功能混合的区域（张潇，2011）。2.2城市综合体概念城市综合体是城市和市场发展到一定阶段的产物。目前用的最广的概念是根据其英文名“HOPOSCA”翻译而来，即酒店（Hotel）、办公（Office）、停车设施（Park）、商业（ShoppingMall）、会议（Convention）、公寓（Apartment）等功能进行三项或三项以上的组合，形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。进入21世纪，我国城镇化率快速增长，第三产业在产业结构中的比例迅速上升，

6、城市综合体进入发展的春天，有着典型集约化特色，融合商业、居住、会展，以及休闲等多种功能的城市综合体，被设定为拉动城市发展的引擎之一及新区建设或旧区改造中的“一面旗帜”（韩林飞等，2015）。3深圳与国外主流综合体环境容量指标分析用地的开发一般需依据控规确定的指标出具规划设计条件，在控规中，指标分为规定性指标和引导性指标。其中规定性指标包括用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率、公建配套项目等12项内容（吴志强，2011）。在这些指标中，建筑密度和容积率是核心指标，绿地率作为唯一一个控制下限值的环境容量指标，

7、其重要性不言而喻，这三项指标同时也是控规中最重要的环境容量指标。本文在以上概念界定基础之上，选取深圳11个典型城市综合体，在查询相关统计出版资料及书籍的基础上，并辅以网络信息搜索，统计出其占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度（建筑覆盖率）、绿地率（绿化覆盖率）等核心指标信息，并与国内外其他成熟综合体做对比分析，揭示出国内外城市综合体的指标规律，并结合中国土地资源高度紧缺的现实，提出轨道站旁城市综合体环境容量指标赋予的一般性建议。3.1容积率在各项环境容量指标中，容积率是最重要的指标。据调查，深圳东门老街等早期建设的商业项目

8、，用地性质往往较为单一，低强度开发现象较为严重。低强度开发造成的直接结果即是长距离的交通转换，建筑与建筑之间的通勤体验较低。然而经过对比深圳轨道站周边的11个主流城市综合体（表1），发现深圳主流城市综合体大多位于地铁一号线及二号线旁。且功能较为复合，包含办公、酒店、购物、娱乐等功能。相比较传统的商业项目