中国的房价走势分析及投资办法

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1、中国的房价走势分析及投资办法住房消费已经成为当今老百姓最大的一项支岀，也是老百姓最重要的一项家庭资产,房价走势关乎到千家力户的切身利益，弄清楚价格走势是实现家庭资产保值增值的前提。过去十年，中国的房价一路高歌猛进，房控政策层出不穷，但房价依然坚挺，影响房价走势的因素有哪些，房价高增长的势头还能保持多久，新一届政府会采取哪些措施，底牌在哪里，我们乂该如何投资。一、房价走势的影响因素有哪些（供需、成本、政策）房价的走势主要是由市场供需、建房成本和各项政策共同作用的结果。市场供需关系是建立在对人口数笊、人均购买力和房产供应总星

2、的分析；建房成本则是指土地价格、建筑成本、各种规费税收、管理运营等费用的总和；齐项政策是指货币政策、限购限贷限建政策、税收政策等。影响房价走势的因素很多，很难通过各个因素综合分析给出房价走势的精准结论。但我们不难发现市场供需中的房产供应总量，建房成本中的土地价格、各种规费税收，各项政策等决定房价走势的因素，均由中央政府和地方政府所控制，其中中央政府占有绝对控制权。既然对房价有绝对控制权，为何房价乂越调越高？因为中央政府的房控政策导向一切以政权稳定为根基，房价的大跌会激化社会更大的矛盾，不利于稳定，现阶段能做的只有平衡地方

3、政府、中产阶级（有房群体）、无房群体之间的利益冲突。房价走势则是以上各方利益博弈的结果，弄清楚各方利益博弈的底牌，结合市场供需走势，自然可以清楚的分析出房价走势。二、各线城市现阶段及未来供需关系走势我们在对城市分类时可以分为经济发达、外来人口多，经济发达、外来人口少，经济欠发达、外来人口多，经济欠发达，外来人口少四类，经济发达主要以人均GDP来衡量，外来人口多的城市一般高校多，人口密度都会较大，购房需求旺盛，会形成持续增长的购买力。（外来务工人员购买力有限，不纳入外来人口多少计算体系）经济发达、外来人口多的城市有北京（高

4、校87所）、上海（高校49所）、深圳（经济特区吸引全国大量高校毕业生前去工作）、广州（高校58所）、天津（高校52所）、南京（高校55所）、杭州（高校38所）等，以上城市的住房需求逐年呈递增趋势，2012年人均GDP在8万元以上，购买力强，地理位置优越，为国内房价最坚挺地区。经济欠发达（相比以上城市而言）、外來人口多的城市有西安、郑州、武汉、长沙、合肥、石家庄、南昌等，以上城市住房需求逐年呈递增趋势，购买力一般，为国内房价较稳定地区。经济发达、外来人口少的城市有温州、常州、大庆、东营、包头、鄂尔多斯等，以上城市住房需求稳

5、定，购买力强，供给较大，虽然价格居高不下，但处在有价无市的状态，一旦出现经济危机或调控政策，房产交易会快速下降，个别经济结构较为单一的城市会有崩盘危险。经济欠发达、外來人口少的城市占我国城市数量的8吆以上，这部分城市中不少小城市人口密度较大，出现房地产开发商联手操纵市场的现象，出现房价虚高，这部分城市今后在推进城镇化进程时要成为重点调控对象，房价有可能会岀现剧烈波动。从目前我国以上各类城市的晚上亮灯情况分析，除外来人口多的城市外，其他城市楼房的空置率均居高不下，侧面说明了我国绝大多数城市的住房供给大于需求，供需之间的矛盾

6、更多的是资源分配之间的矛盾，有钱人房子很多，没钱的人买不起房，而不是人多房子不够住。所以房产税在上海和重庆的试点一个是在交易环节一个是在存量环节,房产税调控的目的不同，坚持空置率高的城市在存量环节征税，空置率低的在交易环节征税，个别城市可以双管旗下。根据房价的影响因素，我们可以设计出房价的泡沫系数公式，泡沫系数公式的原理即计算出地区人均房价承担压力和人均GDP之间的比值，比值越大，地区房价泡沫就越大，人均房价承担压力=（地区住房总面积哋区平均房价）忍区人口总数，人均GDP以国家官方公布数据为准，用这个公式即可推算岀不同城

7、市的相对泡沫大小。另外，受计划生育基本国策的持续影响，根据国家统计局官方数据，中国人口自然增长率持续下降，截止到2011年下降到千分之449,而在63年T3年十年间自然增长率高达千分之20以上，89年以后从千分之15.04持续下降至千分之5以内，人口增长净值从89年开始出现拐点。从全国需求市场分析，随着老龄化的加剧，假定出生后平均25岁结婚，根据国内买房安家的消费习惯，大概在2014年整体需求出现拐点，假设每个新家庭10年左右的时间需要改善一次现有住房，那么在2024年左右中国的房地产市场将出现重大拐点，根据市场规律外来

8、人口少的城市在国家货币不超发的情况下，房地产价格则会有大幅度下跌。而经济发达、外来人口多的城市价格仍然会持续上涨，至少不会低于货币超发速度。三、房地产的成本构成有哪些房地产的成本构成由土地成本、建筑成本、各种规费税收、管理运营等费用组成,其中土地成本及各种规费税收占房价的6%左右，有的一线城市高达7玖，而这部分均被屮