某别墅项目阶段营销方案2008

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1、·独立别墅项目阶段营销策略谨呈：XX市XX投资发展总公司XX时代房地产开发有限公司2008年9月25日-2008年10月31日竞争策略分解策略总纲推导本文结构关键营销安排策划总纲客户在哪？优势的客户资源40岁左右良好的教育程度有资金有实力有特权以城市为生风格化的形式艺术的消费寻求区隔感资产阶级中的统治阶级他们是60年代生人经历文革、饥荒、上山下乡历时纯精神的时代在饥肠辘辘中成长在改革开放机遇中，出国镀金归国华侨，办企业深知赚钱的艰辛却始终胸怀理想他们现在是社会的顶层掌握着大量金钱和权利仍然继续奋斗城市是他们赖以生存的

2、母亲他们是有形的资产阶级因为接受过高等教育在物质上充裕的同时，祈望与艺术走得很近然而，拥有纯粹艺术的左岸严格的拒绝他们所以，他们用资产阶级统治地位的特权以风格化的形式否定功能和内容以艺术的消费体现其身份和成就以有别于普通百姓的空间有效的形成区隔感希望诗意的栖居在艺术的河边于是，他们选择了XXXX基于《XXXX成交及意向客户分析》目标客户描述“寻求区隔感的资产阶级”他们是核心客户重点客户游离客户我们已成交业主的朋友。他们在朋友的介绍下开始认可XXXX，也想加入这个人文环境独特的大社区，成为南X顶级豪宅中的一员。已成交的X

3、X时代客户他们有潜在的换房需求，他们认可XXXX的生活，希望继续在这里置业提高自己的生活品味。“寻求区隔感的资产阶”通过分析已有意向客户资源，他们大多40岁左右，良好的教育，有资金有实力有特权，属于资产阶级中的统治阶级。目标客户分解“让我们对竞争策略进行一下思考”客户已找到……已经拥有的一定诚意客户4家世界500强企业的进驻XX+XX时代地产品牌源于自然的生活资源稀缺，交通便利独体别墅高舒适度XX的客户资源3公里水岸线，超低密度，林湖半岛花园面积大现有物管服务小区硬件设施建设会所运用施工分隔O机会客户对后续地块持观望态

4、度关内土地稀缺，远郊景观别墅供应量增加；资源较好的TH等边缘产品将会对纯栋别墅进行低端分流国家宏观政策调控的不利因素SWOT传统别墅区热点在逐渐消退，供应量受土地限制，城区别墅（第一居所）供应量极少；目前，几乎没有对本项目构成直接竞争的产品W劣势S优势T威胁减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会扩大项目唯一性，树立顶级城区别墅形象。提前锁定已有客户，突破传统营销方式，实现利润最大化把握时间和空间上的稀缺加强现场展示；尽快恢复会所功能；施工现场合理分割，提高小区入住率。承诺品质物管服务，

5、超越客户心理预期；完善小区各硬件建设。S优势已经拥有一定诚意客户4家世界500强企业的进驻XX+XX时代地产品牌资源稀缺，交通便利，独体别墅高舒适度XX的客户资源，3公里水岸线，超低密度，林湖半岛，花园面积大W劣势现有物管服务小区的硬件配套会所施工分隔O机会T威胁客户对后续地块持观望态度关内土地稀缺，远郊景观别墅供应量增加，景观别墅放量；资源较好的TH等边缘产品将会对纯栋别墅进行低端分流国家政策不定因素策略推导充分展示社区价值，组织客户体验街区成熟生活客户角度出发，解决实际需求传统别墅区热点在逐渐消退，供应量受土地限制

6、，城区别墅（第一居所）供应量极少；目前，几乎没有对本项目构成直接竞争的产品策略总纲发挥优势，抢占机会扩大项目唯一性，树立顶级城区别墅形象。提前锁定已有客户，突破传统营销方式，实现利润最大化确定形象定位容易被客户认知具有文化气质形象定位可持续区隔便于推广延展中国·广西·XXXXXXXX·苏堤春晓林湖独栋，半岛生活独栋生活，和而不同？XXXX是什么？XXXX=财富统治阶级+艺术的消费XXXX=舒适感+区隔感+认同感+使命感XXXX=寻求区隔感的资产阶级的理想栖居著名美学家布迪厄认为，资产阶级奉行的是享乐主义形式的美学性情，

7、即所谓的奢侈趣味，对资产阶级而言，艺术的消费只是意味着炫耀自己是上流社会成员的一种机会。我们的目标客户正因为是资产阶级，手中掌控巨大的权利，同时在资本满足的同时，希望以艺术的消费来炫耀自己是上流社会成员。艺术修养不及小资的纯粹，所以更为注重是形式上的东西，更因为自身的特殊资本背景，纵使“艺术”，也是奢华和享乐的形式接受艺术；又为了区别自己与别人的身份，于是寻求区隔，以证明自己和别人的不同。站在商贾名流汇集的舞台，看天鹅湖畔，那是无数人心驰神往的人生际遇。XXXX是最美风景，也愿意成为风景。基于《读书》朱国华《合法趣味、

8、美学性情与阶级区隔》唯一绝版位置，便捷交通，南X唯一知名人文环境，南X唯一世界500强，强强联合，南X唯一林湖半岛，独栋生活，南X唯一节能环保，绿色生活，南X唯一高位物质与精神融合，南X唯一源于XXXX传承XXXX高于XXXXXXXX独栋别墅拥有XXXX---核心价值所有都是：策略已出，形象定位，核心价值锁定后，策略如何分解、执行