张家口大盘项目定位思考

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1、张家口小环球项目北京协成地块认识塞上明珠－张家口凤凰左翼－桥西浅山区张家口是一座有悠久历史的北方名城，自古即为兵防重镇和进入蒙俄及东欧市场的陆路商埠。张家口地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。是古丝绸之路的咽喉要道，也是中国目前连接西北和内陆的关键经济结点。张家口是中国北方早期的工业城市，大中型企业89家，是河北省重要的工业城市。全市发现矿产中有10多种矿产储量居全省之首。张家口市还是北方正在发展的粮食、蔬菜、果品、畜牧四大基地，并被列为外贸商品

2、生产基地。由于军事政治因素，商业发展水平很低，是中国少有的“商业处女地”，张家口开放时间晚，导致张家口发展滞后，随着开放政策到位，张家口经济发展速度将出现跳跃式的发展，未来发展空间比较大。项目本体条件项目位置交通通达性未来项目区域周围有12多条公交线路，交通较为便利，很好的连接了本项目和其它地域。同时即将开通的外环路，使得地块交通更加方便。本项目项目项目区位于张家口市桥西区西北部，距市区中心1.5公里，距新市区6.0公里。是张家口市区西域综合开发项目的一部分，一至十三号区共十三个地块，总占地面积139万平方米，总建设面积164万平方米。项目本体条件——进入性与地块四至

3、北起：西太平山南至：长方沟以南200米东侧：西坝岗路西侧：翠云路与赐山底北起西太平山、南至长方沟以南200米，西至翠云路与赐山底，东以西坝岗路为界。市区西域是张家口市西北部主要出入口，对外交通联系十分便捷。区内西坝岗路、平门大街为城市的主要交通干道，是联系市区坝上各县及内蒙地区的主要通道，同时规划范围内还有城市总体规划所确定的西外环路，该路的建设对促进浅山区开发和全区产业结构调整将产生重大影响。区域总面积约7.98平方公里，实际可开发利用面积约4平方公里。规划范围共有居民8000多户，人口2.6万。项目本体条件——规划指标1规划总用地（万平米）139建设用地(公顷)待定

4、代征绿地(公顷)待定代征道路(公顷)待定2地上总建筑面积(平米)1643容积率1.24绿化率〉50%总体规划指标初步开发设想项目本体条件——资源评价总占地面积139万平方米，总建设面积164万平方米，属大规模中低密度开发，具有大盘开发优势。本区北、西两面均紧靠山钵，山上有着张家口市著名的旅游资源，即水母宫、赐儿山、小白山休闲公园，现山体植被基础良好、环境优美、空气清新，是居民主要休闲活动场所。因此，区内及周边特有的良好自然环境对本区的开发建设起着重要的作用。地块东侧有学校、医院、餐饮等服务设施齐备，比较适合居住。但地块较大，西面和北侧属于未开发山地，市政配套资源缺乏。规

5、模因素自然资源配套资源限制条件地块内山地过多，可用建筑用地少，开发技术难度增大。地块内有很多搬迁户，同时还有一些厂房，拆迁量大，开发成本加大。大盘开发的滚动现金流过大开发目标与建议开发目标最低目标：短期之内筹集资金，实现一期资金滚动财务指标难题一期销售平稳过渡，控制1年左右。销售控制风险实现大盘整体形象初步定位，保证后期有价值提升的空间。价值提升预期地块大而分散，山坡、洼地过多，建筑可利用面积较少。从区位上看1-6号地靠近市区，生活配套较完善，1-3号地拆迁量过大，4-6号地拆迁量小，适于一期开发。走组团式开发路线，把4号地做为一期开发地块5-6号地紧邻西坝岗路，未来开

6、发潜力大4号地面积186亩，靠近西苑小区和金鼎世纪城，从面积到区位适合作为首期开发。抛弃整体大盘开发模式，分期开发培养、烘托组团地块，实现项目利润最大化。防范风险是项目的重要目标，要保证项目的成功开发。尽快筹集到一期开发滚动资金。坚持分期组团开发的路线方针为指导，不断调整和优化开发节奏和方向。开发建议市场环境明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提。2007年，张家口全市生产总值增长13%，单位生产总值能耗降低4%；财政收入增长13%，其中地方一般预算收入增长12%；农民人均纯收入增长6%，城镇居民人均可支配收入增长10%

7、；全社会固定资产投资增长25%，其中城镇固定资产投资增长23%，生产性投资增长25%。2006年张家口实现GDP总量475.53亿元，相比地市仍然相比处于较低位置，但自2002年以来张家口保持着高于全国平均水平的增长速度,表现出一种稳步上升的经济发展态势。相对滞后，但稳步上升的张家口经济相对于全国其他三线城市来说，张家口非常具有一定基础优势。经济持续向好，基础产业比如能源，均是中国未来重点发展的产业。矿业、农牧业以及交通枢纽预示着张家口的影响力和经济活力会越来越高，居民可支配收入会不断增高，经济发展是有基础有后劲的。因而，对房地产的市场需