税务师《税法一》高频考点(5)

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1、税务师《税法一》高频考点⑸【知识点】评估价格办法及有关规定所谓评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确走转让房地产收入、扣除项目的金额：（一）出售旧房及建筑物的；（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。应纳税额的计算计算土地增值税的步骤和公式:第一步,计算土地增值额增值额二收入

2、额■扣除项目金额第二步z计算增值率增值率二土地增值额一扣除项目金额X100%第三步，根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额二增值额X税率-扣除项目金额X速算扣除系数二、出售旧房应纳税额的计算方法出售旧房及建筑物,首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额,再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是:L计算评估价格。其公式为：评估价格二重成本价X成新度折扣率2汇集扣除项目金额。3.计算增值率。4.依据增值率确走适用税率及速算扣除系数。5.依据适用税率计算应纳税额。应纳税额二增

3、值额X适用税率-扣除项目金额X速算扣除系数【知识点】特殊售房方式应纳税额的计算方法具体方法如下：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理,也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为:扣除项目金额二扣除项目的总金额x（转让土地使用权的面积或建筑面积三受让土地使用权的总面积）【特别提示】土地增值税计算的命题规律。下图为土地增值税配比型计算的

4、基本规则示意图，运用这种方法计算是近几年的命题趋势。关于土地增值税计算的命题，已经经历了从传统〃步骤型〃到〃配比型〃的变化。开始注重考核土地增值税与其他税种的关系以及土地增值税计算中已售与未售之间成本项目的分摊。多次考核土地增值税的已售工程与未售工程的配比计税的规则。土地增值税计算的复杂性有所增加。地价总额,已开发髓瞬健造总支出销售和视同销售产权属全体业主所有无删交给政府I未售出（不可扣）未完工（不可扣）已售岀t（可扣）已完工【知识点】减免税优惠减免税优惠一般性减免税规定1•建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额

5、之和20%的,予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓普通标准住宅与其他住宅的具体界限，2005年5月31日前由省级人民政府规走。自2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。2•因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。3.自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。

6、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房（非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年的,按规定计征土地增值税。3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的z免征土地增值税。4.对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（本文来自东奥会计在线）