税务师《税法一》高频考点(21)

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1、税务师《税法一》高频考点(21)【知识点】征税范围的具体规定征税范围的具体规定征税范围的具体规定(哪些征；哪些不征；哪些免征)经济行为征免范围的确认房地产的出租由于产权权属不变更,不属于土地增值税的征税范围房地产的抵押抵押期间不征收土地增值税”抵押期满后”看是否转移房地产的交换对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实,可以免征土地增值税合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税房地产的评估增值没有发生房地严权属的转移，房屋产权所有人

2、、土地使用权所有人也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用，虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规走，可以免征土地增值税房地产的代建房行为对于房地产开发公司而目，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围±±te使用者转只要土地使用者孚有占有、使用、收益或处分该土地的权利，让、抵押、置换且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得土地了相应的经济利益，应该

3、征税【知识点】土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累逬税率表级数增值额与扣除项目金额的比率(%)速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%・200%部分50154超过200%的部分6035【知识点】转让房地产增值额的确定转让房地产增值额的确定总原则：卖地有卖地的方法，卖房有卖房的方法;新房有新办法，老房有老办法。应纳税额的计算流程(1)计算转让房地产取得的收入;⑵计算扌口除项目金额;⑶计算增值额;（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确走适用税率;（5）计算应纳税

4、额。收入的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除田可成本费用。营改增后，转让房地产的收入是不含增值税的收入。实物收入收入时的市场价格折算成货币收入无形资产收入专门评估确定其价值后折算成货币收入外国货币取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算【知识点】扣除项目及其金额扣除项目及其金额各项目扣除_览表具体内容转让项目的性质扣除项目转让土地（卖地）扣除项目（2项）1•取得土地使用权所支付的金额2.与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产企业

5、（5项）1•取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用非房地产企业（4项）4.与转让房地产有关的税金5.财政部规走的其他扣除项目（房企）存量房屋（卖旧房）扣除项目（2项）L房屋及建筑物的评估价格评估价格二重置成本价x成新度折算2.取得土地使用权所支付的金额3.转让环节缴纳的税金新建房屋扣除项1•取得土地使用权所支付的金额土地使用权支付的地价款（买地的钱）岀让方式为土地岀让金行政划拨方式为补父的土地出让金转让方式为实际支付的地价款缴纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费2.房地严开发成本土地征用及拆迁补偿

6、费（含耕地占用税）、刖期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用3.房地产开发费用（与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用）能分摊利息支出,并提供证明的利息+（1+2）x5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）不能分摊利息支出或不能提供证明(1+2)xlO%以内4税金房地产开发企业城建税+教育费附加等其他伞'IV印花税+城建税+教育费附加5加扣房地产开发企业(1+2)x20%【提示】代收费用(1)一并收取:计入收入，计算扣除项目时代收费用可扣除，但不得作加计20%扣除

7、的基数；(2)单独收取：不计收入，不扣费用，不影响计税。(本文来自东奥会计在线)