税务师《税法一》高频考点(4)

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1、税务师《税法一》高频考点⑷【知识点】税率和应税收入税率【提示】土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率(％)速算扣除系数(%)1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分6035应税收入纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。1.取得的实物收入,按收入时

2、的市场价格折算成货币收入;2.取得的无形资产收入，要进行专门评估，在确走其价值后折算成货币收入;1.取得的外国货币，按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。【提示】2016年5月1日〃营改增〃后，土地增值税纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。【知识点】扣除项目及金额扣除项目及金额（―）取得土地使用权所支付的金

3、额（适用新建房转让和存量房地产转让）指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，〃取得土地使用权所支付的金额〃可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（二）开发土地新建房及配套设施的成本——简称房地产开发成本（适用新建房輛上）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。［相关链接

4、】本项目范围小于房地产企业所得税〃开发产品计税成本支出〃的内容。（三）开发土地^新建房及配套设施的费用——简称房地产开发费用（适用新建房转让）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在计算土地增值税时，上述费用不采用据实扣除的办法，而采用以下两种计算扣除方法：（1）纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的允许扌口除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供

5、金融机构贷款证明的允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）xlO%以内需要注意的是，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支岀的计算问题作了两点专门规定：—是利息的上浮幅度按国家的有关规走执行z超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。［例题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元

6、;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比例为5%o该企业允许扣除的房地产开发费用为(400-100)+(1000+6000)x5%二650(万元)。【相关链接】土地增值税可扣除的期间费用与会计核算的期间费用有明显的差异,土地增值税扣除的房地产开发费用仅仅是按照项目和规定依据计算出的费用，不是当期实际发生的期间费用。【知识点】扣除项目及金额2扣除项目及金额与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括转让房地产时缴纳的营业税（〃营改增〃前发生）、城建税、印花税。教育费附加和

7、地方教育附加视同税金扣除。［纠结］P313”房地产开发企业转让房地产的印花税不能扣除。其他纳税人转让房地产的印花税可以扣除。【说明】根据2016年12月3日财政部发布的关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会（2016）22号），全面试行营业税改征增值税后，〃营业税金及附加〃科目名称调整为〃税金及附加〃科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税等相关税费;利润表中的〃营业税金及附加〃项目调整为〃税金及附加〃项目。上述规定自

8、2016年12月3日起施行,国家统一的会计制度中相关规定与该文件不一致的，应按该文件执行。2016年5月1日至该文件施行之间发生的交易由于该文件而影响资产、负债等金额的,应按该文件调整。因此，印花税不再列入管理费用，已经不具备不允许单独扣除印花税的核算条件。但是税法规定滞后，一直未明确印花税是否可以作为税金及附加扣除，也不具备可以单独扣除印花税的政策依据。因此出于规避风险,考试按照教材把握。伞

9、

10、/类型無上环节可扣除税金详细说明房地产开发企业2016年5月1日前：(1)销售自行开