论中小城市商圈建设

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1、论中小城市商圈建设孔德余基本概念（一）关于屮小城市的概念一般指中小城市主要是县城、县级市、部分中小城市，极少数的乡镇，城市人口一般都低于100万，有的只有10万人左右。改革开放三十年，快速的城市化，助推了中小城市的数量和规模的快速增长。（二）关于屮小城市商圈的概念我们通常所说的城市商圈，是对一个城市的商业活动和消费行为高度集屮区域的称谓。这一称谓E2经成了商业地产界的通用语言，至于这一叫法是否专业，是否准确，在此不做讨论。由于我国是传统的农业大国，现在的中小城市在过去长期扮演着一定区域的农产品和基木生活用品交易集市的角色，因

2、此，在过去每一个中小城市都有农产品和基本生活用品贸易相对集屮的街区，这些街区就是屮小城市传统的繁华商业街，如果用商圈的概念来描述的话，似乎就应该是这些中小城市的传统商圈。由于建筑技术、经济实力以及单一的商业功能所决定，屮小城市的传统商圈基木上都是以街为市的小店铺格局。我们现在所称的城市商圈，应该是一个城市中涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲以及商务等多种功能和多种业态的核心商业街区，或者称为现代城市商业屮心。从物业形态上看，一个城市的商圈是由这个城市商业中心区的所有商业地产项目所组成的。现在的屮小城市自身的功能定位各有不同，因此，屮

3、小城市的商圈功能和业态也应该与城市本身的功能相匹配。（三）关于商业地产的概念应该是指一个城市的商业屮心、城市综合体、购物屮心、各种商业街区、专业商场、酒店、写字楼、社区商业、各类专业市场和综合性市场等涵盖商业用途的地产项目。二、中小城市商的功能和业态（一）一般中小城市商圈的功能与业态大城市的商圈功能和业态对屮小城市冇借鉴作用，但是各冇侧重。在大城市,一般有核心商圈、次级商圈、社区商圈以及社区便利商业网点，其规模、档次、商圈功能成逐级递减。一般屮小城市的商圈与大城市的商圈都具冇各种基本功能聚集的特点，这些基本功能包插购物、餐饮

4、、娱乐、休闲、商务、观光等。中小城市的商圈以满足木区域30-50公里半径的消费为主，由于人口密度、费规模和消费水平等方面与大城市的差异，中小城市的业态与大城市冇所不同，相比大城市的核心商圈明显存在较大弟距，但与大城市的次级商圈或者社区商圈比较接近。就现阶段而言：♦屮小城市还不适合部分高端的购物屮心、百货卖场、高端超市以及高端的品牌和奢侈品专卖店入驻；♦高端的餐饮、酒店、写字楼、娱乐业在中小城市商圈的业态中，比例应大大下降，甚至有的暂时述不宜进驻；♦一般屮小城市以屮档的百货卖场或者屮小型购物屮心、综合性超市卖场、电器卖场、家具

5、及家私卖场、数码城、服装城、各类中档品牌专卖店、精品店、便利店为主；可适当植入3D影院、KTV、酒吧、茶餐厅、咖啡厅、银行、保险、证券、酒店、写字楼、各类中端和低端餐饮。（-）中小型旅游城市商圈功能与业态的调整尽管同屈于中小城市，但是如果是旅游城市，由于流动人口大幅度增加，其消费与一般城市存在较大差异，旅游城市的商圈应根据当地旅游业的特点和发展状态，对商圈的功能规划设计吋，放大不同形态、不同档次的酒店业的比例；增加特色商品、旅游用品的卖场和商业街区；放人餐饮业的比例，建设培育美食城、特色餐饮街；建设培育发展规模性休闲娱乐业，

6、从而形成商圈在满足木地消费的同时，能够为旅游捉供冇特色的接待和消费服务，实现商贸业与当地旅游业互相促进的效果。（三）专业市场是否可以植入中小城市的商圈范围在人们的眼中，市场总是给人以拥挤和脏、舌L、差的印象，而城市商圈，却给人以建筑美观、坏境舒适、管理有序的美好印象，因此，大家都觉得专业市场与城市商圈是不搭边的，做城市商圈就不应该考虑专业市场。但是，我们分析一下专业市场为什么会有那种不好的卬象，以及专业市场可不可以做到与购物屮心一样漂亮，一样管理有序就能判断市场与商圈可不可以融合的问题。市场在欧美国家是看不到的，这是中国的特

7、色产物。最早的市场是基于我们这个农耕国家的农产甜销售而形成的集市，也就是农产品交易市场或者叫农贸市场。由于农产品的季节性强，加上生产靠天吃饭带来的产品数量和质量的不确定性，也就是没有可持续的稳定货源，谁也不可能专门建一个铺子去卖自己的农产但是农民自己生产的东西自己也吃不完用不完，因此就形成农民之间约定一定的交易周期和交易地点，自发性的进行交易，这些去交易的农民几乎都在路边完成，也就是俗称的赴集，慢慢就形成了市场，后來发展到农业工具、农资、农具等交易都在里而。后来开始冇一些工业品的交易，大家也按照这个习惯来进行，就开始冇了一些

8、工业品的交易市场，比如服装交易市场、针织品交易市场、盐巴市场等等，而这些市场都沿袭了最早的农产品市场的基木原则，哪怕到了我们这个工业化、城市化大发展大变革的时代，很多市场仍然是一个围墙围起來或者修建一些简易的建筑就行了，所以会给人以脏、舌L、差的印象。那么，如果我们把这些专业市场或者综合性