标杆房地产企业法人治理结构研究

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1、标杆房地产企业法人治理结构研究摘要：本研究选取了万科、中海地产、金地、富力等行业内领先企业和中国铁建地产、首创置业、屮粮地产等国企背景的房地产行业优秀企业作为标杆，对其管理模式和法人治理结构进行分析，通过分析发现：全国布局的标杆房地产企业大多形成了清晰的管理模式，有的采用“总部+区域+城市公司”的管理模式，如：万科、中海地产等，有的采用“总部+区域+项目”的管理模式，如：金地等，“区域”一般不具有法人实体地位，只是作为决策机构存在，与所在区域的某一城市公司以“一套班子，两块牌子”的形式运行；有的采用“总部+城市公司”的管理模式，如中粮地产、融创地产、中国铁建地产。城市公司一般为母

2、公司的全资子公司。针对具体的房地产开发项目，目而，标杆企业均设立项目公司，在法人治理上，有的标杆企业以城市公司作为出资股东的形式设立控股或参股子公司，女口:万科、屮海地产、屮粮地产、融创地产、富力地产等；有的以母公司作为出资股东设立控股或参股子公司，如：金地、力通地产、首创置地、中国铁建地产等。虽然所研究的标杆房地产企业都采用项目公司制，但各个企业的责权划分因其管理模式、运营模式等的不同，差别较大。如：万科的项目公司，主要负责工程现场的质量、进度、成本、安全文明，及对项目整体计划等方面；中海地产项口公司定位为施工管理屮心；金地的项口公司仅仅是各部门人员以团队形式组建的项目组。附：

3、标杆房地产企业法人治理结构详述。1、万科(1)力科集团米用“总部+区域+城帀公司”三级管理模式。莹事局上席I董申会办公室总裁区域中心在房地产运营方而享有较强的决策权，集团总部捉供服务；在土地储备和资金管理等方面决策权仍然在万科总部；而地区公司是一个项冃管理的执行机构。而在项口的组织上，项口总经理主要对工程现场的质量、进度、成木、安全文明，及对项目整体计划负责。工程管理部负责工程标准的制定、材料设备及工程采购、以及对各项目质量的监控。但项目经理部在权限内冇一定的采购权和英它的经济权限。以成都公司为例，组织架构如h*:(2)在法人治理结构上，区域中心只是作为一个管理决策机构存在，并不

4、具有法人实体地位。每个区域内主耍进入城市设立城市公司，城市公司以万科股份全资了公司的形式设立。合作开发项目一般设立合资的项目公司，以城市公司作为股东。北京区域设立了（北京万科企业有限公司、青岛万科企业有限公司、鞍山万科房地产开发有限公司等），力科股份100%持股；在北京地区，设立的合资项目公司（例如：北京万筑房地产开发冇限责任公司（北京万科、首创置业、北京住总）、北京首开万科房地产开发有限公司（北京万科、北京首开）、北京万湖房地产开发冇限公司（五矿、北京万科）等，以北京万科金业有限公司作为股东。2、中海地产中海地产“总部+区域+城帀公司”三级管理模式，其组织架构图如下：*廃聲门

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8、其他公在毎个城市公司，针对具体项目，以城市公司作为股东设立项目公司。以北京为例，屮海地产全资设立北京屮海地产冇限公司。主要项目公司如下：公司名称出资情况开发项目北京中海广场置业有限公司北京中海地产有限公司出资金额3000（万元）中海大厦北京嘉益德房地产开发有限公司北京中海地产有限公司出资金额5000（万元）中海风情苑北京古城兴北京中海地产有限公司暂无业置业有限公司出资金额3500（万元）北京锡华伟业房地产开发有限公司出资金额1500（万元）北京屮海豪庭房地产开发有限公司北京屮海地产有限公司出资金额700（万元）中海地产集团有限公司出资金额300（

9、万元）中海凯旋园中海凯旋北京中海新城置业冇限公司北京中海地产有限公司出资金额9000（万元）北京昊华房地产开发有限公司出资金额1000（万元）13年注册北京中海豪峰房地产开发有限公司北京中海地产冇限公司出资金额510（万元）中稷实业投资有限公司出资金额490（万元）中海紫玉苑屮海地产集团总部定位为战略管理屮心、资木运营屮心、经营监控屮心、资源管理中心、业务指导中心。如下图所示：集团公川战略管理中心资本运营中心经营监控中心资源管理中心业务指导中心・集团地产业务战略规划・集团地产业务战g略实施过程监控职［・集团地产业务战略实施结果评价与战略目标调整・重大投资管理・债权、股权融聂管理

10、・融资担保管理・经营计划管理・资金计划管理・预算控制・财务分析・经营目标考核•审计・奇层人力资源开发与管理・1T管理与服务・金业文化建设・品牌管理・公共关系管理・策划方案评中・设计方案计审・营销方案评审・供应商选择评审屮海地产区域屮心定位为区域开发屮心、项目开发屮心、经营管理中心，项目公司定位为施工管理中心。如下图所示：•项冃策划・方案设计・分包商选择与管理・釆购•丄程管埋・销售・人力资源管理・财务管理・项冃考核・行政管理・物业管理・客八关系管理・项日进度・T程丿贡爭・现场管理・