浅谈新企业所得税法几点变化对房地产企业影响

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1、浅谈新企业所得税法几点变化对房地产企业影响摘要：随着我国市场经济的迅猛发展和不断完善，人民生活水平也在逐渐的提高，房地产开发企业对加快经济发展、促进城市建设、改善居住条件以及提高人民生活水平发挥着重要的作用。房地产企业税负中占有重要比重的是企业所得税。本文通过对新企业所得税涉及房地产行业的变化进行了进一步的分析，对新企业所得税对房地产企业稅务筹划的影响进行了深入的研究和探讨。关键词：新企业所得税；房地产企业；税务筹划；影响中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1001-828X(2013)01-0-01房地产企业是国民经济发

2、展中不可或缺的重要组成部分，在国家稅收收入中起到举足轻重的作用，从土地使用权出让到开发、转让等诸多环节，涉及十余个税种并存在较高的纳税风险。房地产企业的税收筹划具有随变性和灵活性，是在现有的法律法规条件下进行的，因此，房地产企业要对税收政策的变化时刻进行关注，特别是企业所得税的变化。企业所得税是房地产企业税收筹划的重要影响因素，关注新企业所得税政策的变化，并且根据新企业所得税调整相应的税收筹划方法和筹划方案，有利于企业降低税收成本，实现合理节税的目标，从而促使企业经济效益最大化，并有效地促进企业健康、有序的发展。一、新企业所得税法涉及房

3、地产行业的几点变化1•所得税的纳税方式和预缴利润区间的变化：国家税务总局公布的《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》中指出，房地产企业由传统的按年清缴变化为按季预缴；预缴所得税利润率由原来的15%变化为：对于经济适用房开发项目不得低于3%,而非经济适用房开发项目不得低于10-20%。该项税收政策的变化对中小企业的资金链造成了较大的影响。2•工资薪酬所得税前扣除的变化：新企业所得税法中明确指出，房地产企业实际发生的与取得收入相关的支出，即成本、费用、税金等支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。也就是说，新企业所得税法准予房地产企业实际发

4、生的合理的工资薪酬据实扣除。该项税收政策的变化使的房地产企业的工资薪酬支出能够得到足额补偿。3•固定资产折旧年限的变化：新企业所得税法中对设备的折旧年限有了明显的缩短（飞机、火车、轮船和电子设备除外），促使固定资产折旧的扣除速度加快，从而有效的减少了房地产企业经营前期的现金流出，在一定程度上有效地降低了房地产企业前期的纳税压力。4•新企业所得税法对债务重组收益确认的变化：旧企业所得税法对债务重组损失及债务利润的不同处理的规定，为房地产企业的税收筹划带来很大的空间，在债务重组的过程中，一方确认损失，而另一方却不确认收益，只要能够有效的在企

5、业内部实施关联交易，使一方能够确认较高的损失，而另一方对其重组收益只作为资本公积，并不确认为收益，因此能够在当期冲减应税所得额，在一定程度上减少企业应缴的所得税的绝对额。因此，该项债务重组对房地产企业来说，能够有效的发挥其节税作用。而新企业所得税法则对债务重组的损失和收益做了重新修订，新准则明确规定债务重组所涉及的损益全部在当期确认，这就严重的影响了重组双方的期末应纳税的所得额，对房地产企业来说，债务重组的作用就难以有效的发挥。5•新企业所得税法对资产计提减值准备的变化：新企业所得税法的调整使房地产企业资产减值准备计提后不得转回。《企业

6、会计制度》中明确指出：根据谨慎性的原则企业可以计提八项资产的减值准备，但不能不提或者多提。在旧准则中，所得税税收筹划中的计提资产减值准备是一种常用的利润平滑手段，因为在计提资产减值准备后，企业资产价值有可能回升，旧准则中当资产价值回升时，允许在一定范围内冲回部分减值准备，以达到推迟所得税的纳稅时间、企业的利润后移的效果，这就是说，企业从政府获得了一笔无息贷款，能够在一定程度上缓解企业的资金压力。新企业所得稅法中明确规定，企业的各项资产仍然可以计提减值准备，但减值准备计提后不再允许在一定范围内冲回，这就从根本上限制了房地产企业利用计提减值

7、准备的节税手段，不利于房地产企业缓解资金压力。二、新企业所得税法的变化对房地产企业税收筹划的影响及建议1•所得税预缴利润率、利润额、预缴方式的选择：房地产企业可以根据收入时间把握和调整交货时点，有效的控制销售收入的确认情况，延缓纳税，改变企业的稅收时间，使房地产企业的资金周转能力得到有效的提升，以便得到延迟纳税的税收利益。2•工资薪酬税前列支的筹划：按照新企业所得税法的有关规定，能够据实全额扣除合理的工资薪金支出，并且能够控制支出的规模和比列，因此，房地产企业能够根据企业的日常经营状况，合理有效地提升工薪支出的金额。以便发挥其抵税的功能

8、，在一定程度上降低企业的税务负担。3•固定资产折旧：房地产企业应该根据企业的实际情况对资产体积范围进行合理的选择，实现固定资产的折旧年限的缩短，以保证企业的后期成本费向前移，有利于房地产企业的成本回收，从而