北京林业大学《管理学》街区制下郭公庄公租房物业管理实施模式研究

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1、木文是X201610022046大学纶创新训练项目一北京街区制物业管理实施模式研究的课题成果街区制下郭公庄公租房物业管理实施模式研究尤振邦1马镐涵2侯宁1吴雨菲2李佳琪21北京林业大学经管学院2北京城市学院经管学院摘要为解决城市中低收入群体的住房问题，城市中出现了越来越多的公租房社区。公租房由于具备租金的低廉、政府政策扶持、具有较强的保障性等诸多优势成为国家住房保障体系的重要组成部分。随着开放式街区的逐步推行，围墙的推倒也给公租房社区的物业管理带来了新的思考和问题。本文将以北京首个不设围墙的街区制公租房小区一—郭公庄为案例探讨街区制对公租房物业管理的影响。关键词：街区制公租房

2、物业管理郭公庄大堂经理制一、公租房小区的物业管理现状及街区制下的普遍影响公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向屮低收入群体的保障性住房，是国家社会保障体系的重要组成部分。公租房出国家所冇，用低于市场价格或者承租人承受得起的价格，向城市新就业者包括新的大学毕业生和外迁居民群体等出租。公租房小区承租主体广泛，具冇很强的流动性和多样性。在我国原冇的保障性住房中，公租房的供应对象是最低收入群体。租住人员往往流动性大、收入不稳定、退租、转租的可能性较大，给物业管理的日常运营带来不小的困难。加之街区制的逐步推广，人员的流动性将进一步加大，对

3、公共设施的使用频率也将随之提高，如何对社区内外的大量人流进行合理理性、科学人性化的管理是未来物业管理的创新思考所在之一。公租房小区区别于个人出租房的最大之处在于其有较强专业性，专门用于出租，而不是为了门住。专业的出租属性加上街区制的功能混合，耍求公租房物业管理也不同于一般住宅小区，要求物业管理也应该配合专业的出租功能，更加冇针对性，在管理上采取更加灵活的方式，在设施、商业等方面为承租住户提供更大的便利性。公租房物业F1常维修频率较高。很多承租户只是把公租房作为过渡性住房，并不打算或由于工作原因无法长期住在一个公租房小区内，对住房内及小区内公共设施并不会太爱惜，并不很关心公租房

4、物业是否增值或者贬值。加上围墙的推翻，越来越多的外来人口可以相对自由地进入社区，进一步提高了公共设施的使用频率，使得公租房物业设施更易磨损折I口，此外很多公租房木身建设质量低下,加重了物业维修保养成本。这就考验着公租房社区物业管理制度和模式的创新以应对物业的快速折III。公租房承租户大多为屮低收入群体，为特殊照顾群体，市场消费意愿较低。由于以往居住条件的限制，住户大多没有物业服务观念，对市场化的物业服务需求不高，普遍存在不愿意缴纳物业管理费的现象，也不能较好的配合物业管理工作的开展。作为物业公司应多从住户角度思考，不能给出与低廉的物业服务费不匹配的承诺或项目。街区制的推广，势

5、必带动新型公租房社区的商业氛围，此时可对小区内进行合理的商业规划，鼓励更多住户自主创业或就近就业，物业服务也应对商业设施进行配套的管理。二、郭公庄物业管理分析郭公庄作为北京首个不设围墙的公租房社区，其规划设计及物业管理模式对未来街区制推广卜•的公租房社区的物业管理有着借鉴意义，探索其物业管理有利于加深对街区制、公租房及两者结合体、街区制对公租房物业管理的影响的理解。1.郭公庄项口概况郭公庄公租房社区四周均为城市道路，东侧是樊羊路，南邻六圈南路，北侧是规划的郭公庄一号路，曲侧紧邻规划的小学、幼儿园和公共绿地用地。项目距郭公庄地铁站约1公里，是为数不多的距城市中心较近的公租房用地

6、，交通很便利。用地面积5.8786公顷，规划容积率为2.50,限高不超过60米，需要设计公租房不少于3000套。郭公庄公租房社区按照“开放街区、围合组团、混和功能”的指导思想进行规划设计，促进社区与城市的融合，增强社区归属感和活力。2.郭公庄项目的规划设计及相应的对物业管理的彩响（1）开放式街区及其带来的对公共设施的管理的影响郭公庄小区南北出入口之间有一条S形的绿化生活轴，连接南北两个入口广场和中心活动场地；在小区南部，冇着一条东西向的商业步行街，连接西南侧的公共绿地和东侧的沿街绿地。这两条线路形成“十”字形的空间结构，将郭公庄小区分划成9个与外界（城市）直接相联系的开放式街

7、区，这也意味着城市与小区之间的通达度大大提升，公租房住户与城市公共生活的联系更加自由密切，小区内的物业设施不仅面向木社区居民，还可以给外部城市人口进行使用，对小区内公共空间，包括街区Z间的道路、公共绿地、商业步行街、广场、健身设施等的物业维护、管理费用大大增加。作为开放式的公租房小区，应提供齐全的设施以满足租户的日常生活需求，同吋做好物业维护维修工作。（2）开放式街区结构对物业安保提出的新要求开放式街区卜•人员流动性加大，传统的物业安保模式已经不适合，加上公租房本身租户主体多元化，流动性很强，更是对物业