北京市公租房体系研究

《北京市公租房体系研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、北京市公共租赁住房体系研究北京市保障性住房假设投资中心李持缨北京市城建研究中心倪娜孙荣华本文观点集萃：北京的住房保障体系以公共租赁住房为主有理论上的合理性和现实上的必要性公共租赁住房保障的对象应该是''两个困难，三类人群”公共租赁住房的配租应建立以通过审核的时间为基础的轮候制度和编配分房制度公共租赁住房的运营要管理与服务并重，退出制度上要宽标准，多支持公共租赁住房的租金应该以市场法为基础综合确定公共租赁住房的设计要充分考虑居住人群的特征和租赁的性质,要体现解决基本住房需求的要求公共租赁住房的发展应坚

2、持'‘三步走”的战略公共租赁住房的发展需要政策支持、法律制度以及专门机构执行2011年，国家提出要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，2012年，北京市提出了要建立以公共租赁住房为主体的住房保障体系。公共租赁住房作为保障性住房主体的地位已经确立，但顶层设计仍不足，可持续发展的困难较多。对公共租赁住房进行系统性的研究，是当前一项重大而迫切的任务。一、北京市住房保障体系以公共租赁住房为主体的必要性（一）以租为主的理论基础1、基本人权与民生优先理论住房被视为确保人类福祉和尊严的基本权利。党的

3、十七大报告、政府工作报告指出，要努力使全体人民住有所居；《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》等国际性文件提出，人人都享有获得适当住房的权利。国家有义务帮助住房困难家庭实现这项权利。住房困难是居民收入与从市场上获得适当住房之间的差距，有买不起房和租不起房两个方面。买不起房还可以选择租房；租不起房则别无选择，带来严重的民生问题。应坚持民生优先原则，重点发展公共租赁住房，解决居民租不起房的问题。2、社会保障和公平分配理论住房保障是社会保障的一部分，社会保障的理论基础是公平分配。公平有“纵向公

4、平”和“横向公平”，“纵向公平”是通过对社会财富进行再分配，使处于相对劣势的社会成员最终达到与其他社会成员享有平等权利；''横向公平”是相同的收入水平的成员能够得到同等的对待。产权保障中，收入水平较高的家庭，享受经济适用房和限价房，受益程度要远远高于享受廉租住房的最低收入家庭，违背'‘纵向公平”；享受与未享受到产权保障的家庭，差异很大，也有悖于“横向公平”。而通过统一定租、分档补贴，较低收入的家庭实际支付更少的租金，获得了相同的公共租赁住房，体现了“纵向公平”；通过租金补贴的方式，基本消除轮候家庭与

5、已承租公共租赁住房家庭之间的差异，体现了"横向公平”。3、住房过滤理论住房过滤是指，高收入家庭随着收入增长，进行住房改善，原有住房随着时间推移品质和等级会下降，成为较低收入阶层的选择,通过一层层的住房“下过滤”，最终使低收入者具有可以支付的住房。产权保障房流转时，转变为商品住房，不是向低收入而向是高出保障收入标准的家庭流转，是一种逆向“过滤”；如果实行封闭运行,可能会导致不购买或用他人名义购买商品房，不仅不能形成住房过滤，反而还会抑制存量商品住房市场的发展。公共租赁住房由于没有产权收益，随着保障对象

6、收入的提高，有能力和意愿进入其他形式的保障或商品住房，从而将公共租赁住房“过滤”给比其收入更低的家庭。（二）以租为主的现实要求1、是市场经济的客观要求市场和保障是配置住房资源的两种方式。市场在资源配置中起基础性作用，是提高住房资源配置效率的最优选择，这已为经典的经济学理论和普遍的经济实践所证实。由于每个人的资源禀赋不同，必然有部分人无法通过市场来解决住房问题，这就需要政府通过基本住房保障来帮助中低收入家庭来解决住房困难。从北京市情、房地产市场发展规律及国际经验来看，我市住房租金上涨具有长期性和客观性

7、，下一步，租金上涨的压力很大大。（1）根据历史数据，2005年以来，我市平均租金季度环比涨幅均值为2.84%,按此增速，2021年全市平均租金为144.4元/建筑平米•月。（2）综合运用成本法与收益法测算，合理的租售比应为160-170,2011年我市平均租售比为440左右，假如房价保持稳定，租售比10年回归到理论水平，再加上每年3%的CPI涨幅，则房租年均上涨12.5%,据此预计2021年名义租金为159.4元/建筑平米•月。（3）根据恩格尔系数与住房消费支出关系，2021年，城镇居民居民家庭租金

8、占可支配收入为28.2%,人均可支配收入为93507元，按人均租住15建筑平米计算，则平均租金为146.5元/建筑平米•月。综上,取三种方法的中间值，预计2021年北京市住房平均租金为146.5元/建筑平米•月，相当于2011年的3.0倍。因此，租不起房将成为我市突出的民生问题。而房租不同于房价，租赁市场不同于买卖市场，租赁双方都是高度分散的个人，政府干预市场租金缺乏有效的手段，成本高昂，且对市场带来的危害极大。解决租不起房问题的方向，不是干预市场租金，应该是提供低租