商业地产潜力规模的影响因素与决策研究

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1、商业地产潜力规模的影响因素与决策研究从商业地产的住命周期分析，一般要经历开发期、租售期和运营期三个周期，其小开发期需要确定商业地产的区位选择与开发而积，山此形成的规模，我们称之为潜力规模。商业地产的潜力规模不是简单地、普通意义上用建筑面积人小表征的规模，还包括了区位空间的内容。一、当前我国商业地产潜力规模发展的误区随着我国城市化进程的推进，房地产业和零售商业都得到了长足的发展，同时也促进了商业地产的发展。近年來，全国各地的商业地产项目遍地开花，呈现出蓬勃发展的势头。但是山于规模控制不当所带来的项目发展停滞甚至失败的案例也比比

2、皆是，2004年在北京火爆一时的“巨库”小商品城就是其中一例。自从ShoppingMALL商业地产运营模式引入我国Z后，商业地产的规模越做越大，少则几万平方米，多则数百万平方米。但是由于商业地产的建设和运营涉及多个主体，存在多种不同利益的交织，其潜力规模的确定并非通常意义上的离城市中心越近越好、越人越好,而是要综合分析各方面的影响因素，结合当地城市政府的规划方案进行多因素分析。二、商业地产潜力规模的影响要素分析1.交通环境商业地产交通环境的变化是彩响商业地产规模改变的重要因索，制约着商业地产的形成和发展，影响到客流量和顾客到

3、达商业地产的便利程度。交通环境主要包括交通道路状况、交通辐射区域、车流状况、运输工具、停车设施状况等。改善交通环境可以提高消费者到达商业街区的便利程度，相对缩短消费者与商业地产Z间地理位置的空间距离。相关研究表明,消费者到某商店购物的可能性与该店的规模和方便程度成止比，而与两者Z间的距离成反比。同时，商业地产交通运输能力的提高，也会增加其他地区的客源到商业地产购物的可能性，从而扩大商业地产商圈范围，提高商业地产的人流虽，使商业地产经营规模具冇扩大的潜力。相反，如果商业地产交通环境相对于其他地区变得更拥挤、更落后，则消费者可能

4、会减少光顾商业地产的可能性，从而缩小商业地产商圈范围，减少商业街区的人流虽，使商业街区的经营规模呈现衰落、萎缩的可能。2.开发空间相关要素(1)消费者购物疲劳度与商场规模关系根据相关研究，消费者购物疲劳度与商场规模存在以下关系：人保持某种状态的吋间是有限度的，时间过长必然会产牛疲劳，从而会放弃某种活动,如儿童保持某种状态的时间为40—60分钟，成人为40-150Wo而顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时。普通人的休闲步速为30〜40米/分钟，顾客在商店内浏览购物步行距离一般不会超过8000米。每平方米营业面积的顾客通过距离

5、为0.35—0.4米。顾客对商场营业而积的心理最大承受量为150分钟x40米/分钟十0.35米/平方米=17143平方米。顾客对商场营业面积的生理最人承受量为8000米/0・35米/平方米=22857平方米。(1)客流量与规模的关系一个单体店的规模参数包括商业半径、流动人口和购买力。大型商场以流动人口为销售对彖，80%以上的顾客为流动人口。客流量中步行权数(骑口行车和步行购物人数的比例)一般为20%〜25%,其余75%〜80%的顾客交通工具主要是公共汽年、电车和地铁，以及少数出租汽车。据推算，一般条件下，中小城市每力平方米营

6、业面积最低销售额(盈亏点)为0.5亿一1亿元，大城市为1亿〜1.5亿元，特大城市为1・5亿〜2亿元。(2)商店与品种的关系正常情况下，大型百货商场每平方米营业面积销售3—4个商品品种，每万平方米销售4万一5万种，世界上的商品多达150万种，戢大的百货店也只经营40万种商品。(3)零售业态之间的关系根据消费者的需求业态分工和效益原则，不同的零售业态具冇不同的社会分工、不同的业态要素。根据《零售业态分类标准》国家标准，不同业态的H标顾客群、选址、规模、商品结构、经营方式、服务功能、MIS系统等，形成不同的业态生态圈，这应引起商业

7、地产开发设计的高度重视。1.商业元素组合商业物业的构成元素包括两个层次，即商品元素和商店元素，构成元素的组合就是指商品元素组合和商店元素组合。商品元素包括各类购物元素、餐饮元素、娱乐元素等，商品兀素组合是指商业物业经营的商品类烈及其所占的营业而积比例，是根据商圈中各类商品兀素的市场容量及其发展潜力的大小，并综合考虑租金收益因素、关联性因素、一站式购物因素后进行组合的。商业物业是商店群的集合体，是各种类型的零售商店汇集在一起的商业经营场所，商业物业商品元素的组合实际上是通过商店元素的组合实现的。商丿占元素是指商业物业各种类型的

8、经营商店，商店元素可分为三个层次，即主力商店、半主力商店和普通的专业店(专卖店)。不同的商店元索各白具有不同的特点，即使是经营同类商品的商店，其产品特色、目标顾客、服务方式、品牌特征等方面都会有一定的差异。在进行商店元索组合时，组合的经营商店，既要具有较强的竟争能力，其日标顾客乂要与商业物