2005 年北京楼市分析之新增供应

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1、2005年北京楼市分析之“新增供应”本文依据建委批准销售许可证上的数据，反应的是当前市场新增供应量。但有的项目拿到预售证后，因各种主客观因素，有所推迟而不在当月开盘上市销售，但这种推迟一般都会在短期内形成真正的供应，因此，对其所作的分析在一定程度上是能反映出市场真实的供应情况。1.总量显著减少据我司统计，2005年北京市建委总共批准商品房预售面积为2800.7万平方米，同比去年减少23.9%，即预售期房市场供应减少了879万平米。05年除1月、8月和10月外，其他各月新增供应均较去年有所下降，特别是在宏观调控政策频繁出台的3－6月下降更为明显。表一2005年1月到12月份的供应

2、量变化情况05年新增预售面积04年新增预售面积05年同比04年变化月份(万平方米)(万平方米)(%)1月132.0106.024.5%2月88.8106.5-16.6%3月186.0321.7-42.2%4月259.1475.3-45.5%5月270.0385.8-30.0%6月251.1552.0-54.5%7月365.7399.4-8.4%8月275.3257.66.9%9月271.2292.7-7.4%10月218.0110.597.2%11月181.9273.1-33.4%12月301.6398.8-24.4%总计2800.73679.4-23.9%2.市区“商务化”1

3、图1不同物业类型的供应面积（万平米）2004年2005年25001908.5200015001362.21000302450.9420.2483.2500277.3202.4218.2205.6223.396.4154101.1供应面积（万平米）0别墅公寓普通住宅商业写字楼车库经济适用房05年新增供应中，普通住宅最多为1362.2万平米，其他依次是公寓420.2万平米、别墅302万平米、写字楼223.3万平米、商业218.2万平米和经济适用房101.1万平米等。与04年同期相比，普通住宅和经济适用房明显减少，公寓略减，而别墅、写字楼、商业和车库均有所增加。普通住宅减少28.6％

4、，公寓减少6.8％，经济适用房减少79.1％；而商业增加7.8％，写字楼增加8.6％，别墅增加8.9％，车库增加59.7％。普通住宅、经济适用房的明显减少，应当是民众关注的房价在调控中不降反升的重要原因。尤其值得关注的是传统市区写字楼、商业增加明显，居住增加减速，表现出“商务化”趋势。表二2005年1月到12月份不同物业新增供应变化情况普通住宅别墅(万平米)公寓(万平米)商业(万平米)写字楼(万平米)(万平米)1月13.244.952.210.16.22月6.87.965.02.91.53月19.012.4115.214.114.24月23.038.1151.212.218.9

5、5月34.146.2122.19.938.66月42.127.0117.914.518.27月34.251.7208.927.56.68月30.439.1117.030.222.89月43.238.1141.418.30.610月26.139.278.725.539.111月13.741.289.420.13.212月16.234.6103.132.953.5总计302.0420.21362.2218.2223.3205年新增供应月度变化特征：别墅5－9月供应较多；公寓供应较多月份在1月、5月和7月；普通住宅供应较多的是4月、7月和9月；商业供应较多的是下半年7－12月；写字楼

6、供应较多的在5月、10月和12月。3.居住郊区化图2新增供应面积的行政区域分布2004年2005年30002465.025001959.0200015001000755.2500298.9234.6390.0160.2216.7供应面积（万平米）0内城区城市功能扩展区近郊区远郊区从新增供应面积的行政分布上看，05年还是以城市功能扩展区（朝阳、海淀、丰台和石景山）占居首位为1959.0万平米，且同比明显减少；其次是近郊区（通州、昌平、大兴和开发区）为390.0万平米，且同比也有明显的下降；最后是内城区（西城、东城、崇文和宣武）和远郊区（顺义、房山、门头沟、怀柔、密云、延庆和平谷）

7、。图3新增供应面积的行政区域占比变化2004年2005年80%67.0%70.0%60%40%20.5%13.9%20%8.1%8.4%7.7%4.4%面积占比（％）0%内城区城市功能扩展区近郊区远郊区从新增供应面积行政区域占比变化来看，与去年同期相比，城市功能扩展区新增供应占比达到70％，主导地位进一步提高；此外，无论从占比还是绝对量来看，远郊区新增供应均有所增长。从新增供应面积行政区域分布的月度变化来看，7月是供应达到顶峰的时刻，此后8－11月供应持续走低，到12月除远郊县外均明显抬升。