2009年杭州楼市供应量分析

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1、2009年杭州楼市供应量分析影响房价的第一因素无疑是供求关系。由于2008年杭州土地供应量比较少，据统计，截至2008年11月底杭州八区(包括余杭、萧山)共推出住宅用地(建筑面积)不足334万平方米，这个数字甚至少于2005年的供应量。同时，受行业调整、企业洗牌、价格回调、理性回归等因素影响，2009年楼市将有太多的不确定，是否会出现房荒现象，再次导致房价上涨？2009年将新增房源1000万平方米，未来两年内，杭州楼市不会出现房荒。　　第一部分　　截止到2009年底，预计杭州共有1700万平方米的可售房源，至

2、少需要3年消化。　　明年可售房源1700万平方米　　据汉嘉地产顾问统计，从2007年10月起，杭州商品住宅市场供应量持续增加，但需求受调控影响逐步萎缩，致使存量房不断增加，截至2008年11月底，杭州八区商品房存量超过650万平方米，已远远超过杭州八区年均销售量(据多年的销售数字统计，杭州八区年均销售量约500—550万平方米)。　　如果对2009年杭州楼市供应量做个预计，按正常供应量计算(不排除开发商延迟开工因素)，2009年杭州八城区商品住宅市场潜在供应量约1060万平方米，加上2008年的存量，按年均去

3、化量来计算，约1700万平方米的可售房源，至少需要3年来消化，即使不加新增供应量、仅存量来看，到2010年杭州楼市不会出现房荒，甚至存量消化还会持续到2011年。而且2009年市场行情并不容乐观，因此严重的供大于求会导致销售压力进一步加大。　　附表：2009年各板块供应量　　(注：2009年可售房源不包括2008年12月存量，2008年销售量以前11个月销售量为统计依据，预计2009年行业形势更加不容乐观，因此2009年去化量以2008年去化为计算基准，并以此计算2009年存量。)　　萧山上市量最大滨江存量房

4、最多　　从各区块2009年上市量来看，萧山板块最多，达到176万平方米，闲林排第二，为121.9万平方米。主城区区块中，滨江区最多，为101万平方米，共有钱塘山水、东方郡、彩虹豪庭、海威国际等14个楼盘要推出新房源，新增房源量最大。而小和山板块、黄龙板块、老蒋村板块和西湖板块，2009年没有新增供应量。　　而根据2007年的消化速度，从2009年各区块预测存量来看，滨江区以158万平方米排在第一，闲林和萧山分列第二和第三，老蒋村板块则因为区块比较成熟，可售房源减少，很有可能出现供不应求的状况。第二部分　　90

5、平方米房源对价格最敏感、去化压力趋大；90-140平方米的房源消化压力不大；140——210平方米房源去化速度不容乐观；豪宅市场的去化力要看稀缺性。　　市场环境持续低迷，对于开发商来说，迫在眉睫的显然是研究购买心理，深入研究各个意向客户群的需求。在理性面对市场变化的同时，找准细分市场切入点，以尽快出货，回笼资金。　　90平方米以下房源：对价格敏感去化压力日增　　购买这部分房源的客户群大部分为首次置业者，是市场中最为刚性的需求。因为他们大多是结婚买房，观望周期较短，需求保持相对稳定，虽遭遇市场调整，但一直都在持

6、续释放。　　各项利好政策的出台，会对此类客群产生较大的促进作用，可在短时间内有一定程度的放量，但由于受“90/70”政策影响，供应量不断增加，存量房源也会不断增加。　　据统计，截至2008年11月底，90平方米以下面积的房产品存量约160万平方米，从趋势图中可以看到，自去年10月起，此类房源连续供大于求。而从今年8月份开始，存量更是大幅度上扬，未来去化压力相对较大，而且这类客源对价格调整最为敏感，只有当价格达到适当心理价位，这些需求才会逐步放量。　　从图中也可以看出，近几个月此类房源量成交也在稳步增加，比如近

7、期热销的东方郡、风景蝶院、上东城等楼盘，因为性价比比较高，所以深受市场欢迎，成交量频频位居成交榜前10位。说明此类市场需求放量，很大程度上都取决于价格调整。　　90—140平方米房源：消化存量房为主去化相对平稳　　首次改善型市场，属于换房置业，这类需求相对刚性，客户群年龄层次在30—35岁左右，消费观念较理性，因此在目前观望情绪较浓的形势下，观望时间也会比较长。　　从下图中可以看到，自今年5月起，这类需求呈萎缩态势。随着楼市盘整的进程，预测这类需求会逐步在2009年释放，而其去化速度，关键也是看价格调整的速度

8、。　　跟90平方米房源相比，这类房源目前市场新增供应量相对较少，大多是消化存量，130平方米左右的房源，虽有近140万平方米的存量，但大多数集中在远郊区域，因此一些学区房、周边配套相对完善的房产品，将会更加符合该类市场。　　如11月销售量较好的四季风景苑，位于下沙区中心，配套齐全，因此本月也取得了较好的销售量。　　140—210平方米房源：受冲击比较大去化速度不容乐观　　再次改善型市场，属于二三次换