《买卖业务风险防范》买卖（链家地产）

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1、课程研发部买卖业务风险防范课程研发部京房权证昌私字第xxx号经济适用住房2012年1月给孩子买房，孩子都上初一（15岁）了，让孩子自己签吧！下面这几张图片，有什么问题？空白合同签字不能交易的房产未成年人签合同这些合同的签署，都存在一定的风险。在交易过程中还会存在哪些风险？规避这些风险有什么意义？怎样有效规避这些风险？课程内容风险防范的意义常见的风险及防范措施经典案例分享风险防范的意义为客户/业主提供安全、专业的服务；风险无处不在，经纪人提前规避风险，给客户/业主减少麻烦，提供更专业的服务，让客户/业主更加认可自己。降低失误率，提高签单成

2、功率；经纪人提前进行风险防范，提高签单成功率，有效提升业绩。减少售后纠纷概率。能有效防范风险，客户签约后的投诉率自然降低，可避免将宝贵时间消耗在纠纷处理上。课程内容风险防范的意义常见的风险及防范措施经典案例分享常见的风险及防范措施买卖业务常见风险“人”的风险“房”的风险“合同”的风险“政策”的风险“操作”的风险常见的风险及防范措施“人”的风险“房”的风险“合同”的风险“政策”的风险“操作”的风险夫妻共同财产公司、企业是不是产权人？能不能签合同？能不能购买？（限购）企业法人是否可以出售/购买房屋？常见的风险及防范措施自然人主体签约的买卖双

3、方及其委托代理人，都应是完全民事行为能力人。【中国《民法通则》规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。】风险提示：1、无民事行为能力人签订的合同为无效合同；2、限制民事行为能力人签订的合同为效力待定的合同，法定代理人不予追认的，为无效合同。防范措施：1、查验身份证，确认其法定年龄。未成年人的，要查看户口本及其父母的身份证；2、观察其行为举止是否有明显异常，可疑时应联系其家人。精神病人需要查

4、看其结婚证、户口本、或者其他能证明监护人身份的证明文件；3、未成年人或精神病人签署合同时，必须要求法定代理人在场，由其法定代理人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定代理人的名字。对特殊人群要格外小心。例如：黑社会吸毒人士。遇到这类人要敬而远之。发现行为不正常的人，格外留意，有必要时上报相关公安部门。常见的风险及防范措施代理人业主/客户不亲自办理交易手续，委托代理人代为办理，称为代理人。风险提示：未取得代理权、或代理权已被撤销的无权代理人以委托人的名义所签署的合同，并且委托人不予追认的，为无效合同。防范措施：1、

5、必须要求代理人出具客户/业主本人签字的《授权委托书》或经公证的授权委托书（客户/业主不能亲自办理，代理人代理贷款、过户时，必须公正《授权委托书》）。在审核《授权委托书》时，应和客户/业主本人联系核实，最好能做电话录音；2、有特殊情况不能当日提供的，让代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》，经纪人必须提醒和催促代理人在5个工作日内补交《授权委托书》。常见的风险及防范措施共有权人婚内共同财产和共有的财产会涉及“共有人”。风险提示：共有房产应经共有权人书面同意；否则，已签署的买卖合同属于效力待定，一旦共有权人否认，合同即为无效合同。防范措施：

6、1、审核房屋是否存在共有权人；房产证是否有“共有权人”登记；房产证取得时间在结婚证登记时间之后；看户口本。2、出售人没有结婚的，需提供《单身证明》；已经结婚的，需要提供《配偶同意出售证明》。3、如共有权人无法到场，应要求其出具《共有权人同意出售证明》和《授权委托书》（公证手续）。常见的风险及防范措施继承人房屋所有权人去世，依据遗嘱或法定继承顺序进行继承的房屋涉及“继承人”。风险提示：继承人出售房产比较复杂，一旦出现问题，就是整个大家庭的问题，很容易导致纠纷。防范措施：1、确定继承人；有遗嘱的，按照遗嘱确定继承人及份额；没有遗嘱的，按照法

7、定继承顺序确定继承人及份额；2、确定继承人后，办理继承权公证；3、办理房屋交易。几位继承人共有的房产，需要全部继承人到场办理合同签署及相关过户手续，如有继承人不能出席，则未到场的继承人需要给到场办理人员出具书面的《同意出售证明》和《授权委托书》。常见的风险及防范措施外籍自然人主体外国人或港澳台居民风险提示：必须符合居住年限要求和购房目的要求：居住超过一年的；购房自用、自住；不符合上述条件的，可能导致签订的合同无法履行。防范措施：1、如实告知，如没有提前如实告知，可能面临赔偿责任。2、在遇到外国人及港澳台居民买卖房屋时，除索要经过涉外公证

8、与认证的身份证件证明外，还要审核是否取得《涉外人员在京购买房屋审批单》。常见的风险及防范措施法人主体法人包括公司企业、事业单位等风险提示：1、法人主体资质：是否可以进行购买（投资）或出售（处置资产）；2、是