2012年4月上海同润菲斯艾伦销售策略报告-金丰易居

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1、同润菲斯艾伦销售策略报告达成2012年6月前2.5亿的总销金额要求（按目前价格测算约200套以上，单月50-60套）项目目标距离佘山站1.8公里距离泗泾站2.5公里核心配套聚集区佘山板块，核心景点聚集区项目区位要素：佘山泗泾“夹心”区位、近轨交楼盘、典型刚需板块项目位于泗泾古楼路，属于佘山板块与老泗泾板块的中间区位，共享两大板块资源距离项目最近的佘山站约1.8公里，目前尚无轨道交通接驳，泗泾站目前有四条轨交互通项目上也配套主要依托泗泾站商业，以大润发为主导项目概述项目产品要素：刚需产品、西班牙建筑、天然

2、水系环绕、高附加值户型占地面积:213000平方米建筑面积:390000平方米建筑类别：小高层、高层户数：3500绿化率：40%产品类型：主力以90平米刚需小户型产品天然水系贯穿社区，三面环水半围合式建筑排布，景观价值最大化西班牙建筑风格立面高附加值面积赠送，最高达10平米项目概述项目目标:达成2012年6月前2.5亿的总销金额项目定性:轨交刚需板块持续销售楼盘目标要求:短期突破性提升成交目标要求[破题]=>辨析形势直击核心盘点竞争寻求破题策略Part1-宏观解读寻求竞争定位中原豪宅行销价格策略推盘策略

3、竞争解析Part3策略方案Part5区域解析Part2宏观解读Part1策略解析Part4国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于兰键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务

4、院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。宏观解读制度改革：地方政府自行发债开闸，缓解土地财政困境地方政店债务余额增长情况61.92%12000070%60%50%40%30%20%10%0%100000800006000026.32%地方政店债务发行体制演变24.82%23.48%8.86%4000020000中央代发地方自行地方自主0过去现在将来1997199820022007200820092010地方政府自行发债：缓解地方政府债务偿还风险；缓解土地财政困

5、境。地方政府债务余额（亿元）地方政府债务余额增长率2010年低地方政店性债务余额未来偿还情况30.21%3500030000250002000015000100005000035%30%25%20%15%10%5%0%粤浙沪深2011年自行发债额度（亿元）24.49%71697.48%2280广东浙江深圳上海债务偿还额比重数据来源：国家审计署，金丰易居17.17%11.37%9.28%48.20%33.32%110月20日，财政部发布通知，经国务院批准，2011年上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政

6、店自行发债试点。宏观解读制度改革：资源税改革，地方政府财政年增收或超350亿税目自2011年11月1日起，斲行新的《中华人民共和国资源税暂行条例》。一、原油销售额的5%-10%8—30元／吨焦煤每吨8-20元三、煤炭0．3—5元／吨其他煤炭每吨0.3-5元若2010年以新条例征收，仅原油和天然气两项，资源税将增加352.59亿元。0.5-20元0．5—20元／吨或者立方米资源税五、黑色金属矿原矿每吨2-30元2—30元／吨2010资源税（亿元）417.57770.16固体盐液体盐每吨10-60元每吨2-

7、10元10—60元／吨2—10元／吨资源税占地方财政收入比重1.03%1.88%七、盐（注：新条例中的焦煤和秲土矿征税标准都是现行标准）352.59亿产量（亿立方）均价（元/千立方）入（亿元）（亿元）（亿元）天然气以15元/千立方征税收以价格的5%征税收入增长税收944.8115514.1754.5640.39原油2.0379.63675.8560.9373.10312.202010年土地财政收入（亿元）40613.0440965.63秲土矿每吨0.4-60元其他有色釐属矿原矿每吨0.4-30元2010

8、年实际若按新条例征收普通非金属矿原矿每吨或者每立方米贵重非金属矿原矿每千克或者每克拉0.5-20元二、天然气销售额的5%-10%2—15元／千立方米新旧2010年产量（亿吨）2010年均价（美元/桶）换算为人民币均价（元/吨）以30元/吨征税税收（亿元）以价格的5%征税收（亿元）增加税收（亿元）税率四、其他非金属矿原矿六、有色釐属矿原矿0．4—30元／吨宏观解读制度改革：营业税改革试点正式展开，有利于经济结构调整,加快推动服务业发展国务院会