上海公寓楼盘产品研究分析-90平米专题研究

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1、90m²的户型发展研究同策.产品.规划政策.市场.环境产品催生二房?三房?二房三房现状产品分析二房三房产品发展趋势解读709090平米一房二房2+1房三房三房以上■115m²的户居面积段一直是上海的套均面积■90m²的面积段是上海二房的经济紧凑型面积段90m²的70%成为产品设计的突破点90m²的70%90m²做二房以拼接的方式将户型产品变通到大户型80m²做二房万科花园小城万科四季花城90m²做2+1房90m²做二房90m²做三房润华公园城市四季花城续推兰田一号万科白马花园三房以上一房二+一房三房新政90平米两房●

2、客厅面宽可以做到4.2m进深4.8m主卧面宽3.8m●客厅面宽可以做到3.9m缓冲进深1.7m主卧面宽3.6m●客厅面宽被大幅度压缩●客厅面宽3.9m,主卧面宽3.6m●客厅面宽3.8-3.9m,主卧面宽3.6m90m²的思考在上海户型产品中大量存在90m²的户型动迁安置房经济适用房具有时代气息、无设计理念长期的传统居住观念的累积产生抗性欠缺存在交通动线、功能使用空间的合理性、欠缺人居理念动迁安置房经济适用房90m²的产品规划设计90m²的三房从质疑的心态转换成现实的住宅户型产品问题证实户型产品能在技术.功能结构上得

3、到实现大量的同质化产品竞争（模仿复制）户型产品仍然存在建筑形态的设计局限性一定程度上引导了新的居住理念的转变如何正视7090政策中的70%和90m²如何实现90m²的户型产品的优化和发展过程90m²的产品如何正视7090政策下产品生存趋势土地供应城市边缘发展容积率偏低提供良好的建筑形态的设计基础90m²90m²以上的舒适型户型寻找拼凑设计与连通设计户型的最佳结合点配比70%的二房和三房将是综合配比的考虑,必须考虑合理的产品比例三房生活居住理念的引导，户居功能外移展到公共区域严谨合理的布置功能空间划分和动线，审视起居空

4、间的实用性户型优化设计与内部动线，结构的优化与发展深层分析与定位购买人群结构特征与需求特征建筑技术发展，建筑结构构成等技术的优化与发展二房设计不存在难度，能大规模出现紧凑实用，功能布局合理型产品客源研究分析客户年龄：年轻白领，退休老年人，异地置业的青年人、“新上海人”区域来源:在青年人群就业集中的各类经济产业周边区域收入水平：工薪阶层、中低收入者购买目的：自住型为主，婚房、过度性居住、SOHO商住两用客户需求：对售价、交通、配套最为敏感地段与价格是两个不可调和的矛盾。退避交通而选择价格低廉不失为许多年轻人的一个选择。

5、面积不大，但设计科学，布局合理、功能区分明确，能有效控制总价的紧凑户型成为青年人的首选。人的生活讲究起居与饮食,居住区的餐饮及购物休闲类商业会对年轻人有强大的吸引力及生活支持力。经过系统规划、并发展完善的街区型商业设施越来越重要。交通可依托快速交通干道、城市捷运系统构筑成的道路交通网络，迅速沟通各类经济产业区域或城市交通换乘中心的区域成为首选。物业管理的强化,增添生活的便捷性及提高居住的品质点。生活居住理念生活居住理念的引导，户居功能外移展到公共区域生活配套比例是否由常规的3-5%有所提升餐厅餐厅使用功能扩延到户外的

6、餐饮商业配套中客厅客厅功能扩延到户外的休闲空间书房书吧coffee户外阳光区nLDK理念以起居室为中心，布置各房间，连接n卧室严谨合理的布置功能空间划分和动线，审视起居空间的实用性功能结构布置居间结构是否可以重视与加强设计调整功能结构布置重视真正的使用功能空间入户分流理念确定规范的最小消防前室面积及实际交通动线面积电梯井:4.8-5.0m²楼梯空间:13.5-14m²25m²+8m²20m²入户分流理念分流入户客观上分摊了户型公摊面积，并为户型提高了有效的使用面积确保85%的得房率是促成90m²三房设计成立的前提保证

7、,每户的公摊面积不得高于13.5m²14层公摊近20-25m²18层公摊近35-40m²一T二户一T三户一T三户一T四户建筑结构轻质隔墙取代传统厚砖墙，室内墙体将突破传统的48、24、20的尺寸概念居住理念与建筑结构寻找真正的人居理念，合理定位居住空间居住理念与建筑结构从人体功能学角度出发，以良好的人性尺度，设计有效使用空间90m²三房三房设计内部设计重组户型方正，面宽为2个开间3.9-4.03.8-4.03.4-3.63.81.52.72.8-3.03.02.7集中交通动线，不浪费过道面积，动线中心相对集中面宽与进

8、深已定向数值模式化15%套内建筑面积75m²三房设计意想参考模型THEEND