2011北京夏垫项目策划报告

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1、夏垫项目策划报告兴达经纪2011年8月一、项目分析2二、市场分析三、项目定位四、营销策略五、公司团队及服务提纲项目分析项目区位交通条件周边环境产品研究小结项目分析—区位视角一：促进京津冀区域经济又好又快发展视角二：缓解首都的城市压力视角三：打造河北科学发展、富民强省的增长极视角四：“首都经济圈”打造区域协调发展新格局本案地处京津连接要地，环首都经济圈核心位置4项目分析—交通道路交通：项目紧邻102国道北侧，距离首都机场35公里，距离北京CBD区域约40公里；东侧距离大香线0.6公里。公共交通：930支线公共及道路交通条件便利5102

2、国道北坞二村规划路大香线项目分析—产品研究从各物业类型来看,住宅为本案的核心价值所在.6项目分析—户型面积根据户型面积梳理，可以看出45—60平米户型面积占比19%，而85—90平米户型占比62%，115—130平米大户型占比19%。85—90平米两居是本案的主力户型74#楼户型面积房号居室建筑面积套数面积占比B1二居89.729657%B2二居89.57963#楼平层户型面积丙56.09一居丁44.44戊47.81甲53.76甲反53.76乙反86.69二居乙86.69丙反122.67三居丙122.67甲130.18乙115.58

3、项目分析—小结地处京津要地，环首都经济圈重点发展区位公共及道路交通方便快捷总建筑面积约为46000平米住宅占绝对比重，为本案核心价值所在户型面积以85—90平米两居为主体量较小、节奏明快的精品住宅8市场分析国家政策区域发展规划区域市场分析客户分析小结9宏观调控政策房产宏观政策趋紧，北京整体成交趋势量价齐减！“新国十条”升级版2010年9月29日暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。“国八条”2011年1月16日对已拥

4、有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。“京十五条”2011年2月17日对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户

5、籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。国家政策——全国市场国家政策——全国市场2011年国务院以及北京市政府相继出台多项政策，抑制房价过快增长，尤其是针对投资性质的二套房以及二套房以上购房限制购买，限制了外地人在京的购买条件，同时调高了首套房首付比例；此次调控在一段时间以内有效抑制了北京市楼市成交量，通州等区域成交价格也有小幅回；一系列调控政策对环首都经济圈发展区域及二三线城市楼市影响不显著，且出现

6、了量价齐升之态势；结论：宏观调控政策国家政策——全国市场紧缩货币政策加息第一次2010年10月19日上调0.25上调了5.56%第二次2010年12月25日上调0.25上调了5.81%第三次2011年4月6日上调0.25上调了6.06%第四次2011年4月21日上调0.25上调了6.31%第五次2011年7月6日上调0.25上调了6.56%对不限购的河北外阜区域利好在连续出台调控政策之后，国家再祭出货币政策，试图通过加息手段，提高购房者门槛，以期达到抑制成交量之目的，紧缩货币政策对于购房者心里层面产生影响较大，受众在一系列正常及加息

7、影响下，购房热情降低，观望情绪普遍浓烈。将受五年社保限制的外地人挤压至“环首都经济圈”置业，从而炒热了燕郊、香河等区域，大厂夏垫受燕郊发展计划带动为“环首都经济圈”后起之秀，尚为一块价值洼地，其升值发展空间广阔；国家政策——全国市场紧缩货币政策国家政策——全国市场2011年为了稳定房地产市场,国家出台了房地产调控政策.货币政策:进一步收紧开发贷款,严控房地产开发企业通过银行及信托等渠道融资,增大开发商的资金压力。税收政策:通过试点房产税等手段压制投资者购房。土地市场:国土资源部派出11个督察组检查全国土地市场，其中，廊坊市设立一个督

8、察组重点检查。保障房建设：提出建设千万套保障房建设目标，以此冲击房地产市场。购房资格限制：提高购房者购买资格，注重本地与外地购房者差异，同时收紧银行贷款，抑制了大部分购房需求。根据1—7月，全国房地产市场的反应情况来看，一线城市如北京