北京马连道号块项目策划报告

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1、“马连道壹号”(暂用名)项目策划报告目录第一部分项目总论第二部分项目的市场研究第三部分项目环境分析第四部分项目的市场定位第五部分项目的产品定位第六部分项目价格定位第七部分项目推广方案第八部分项目营销方案第九部分项目投资经营方案第十部分项目物业管理计划第十一部分有关说明与建议第一部分项目总论一、项目概况“马连道胡同一号”项目位于北京市西客站南广场南侧，宣武区马连道胡同1号，西临马连道路，东临马连道东二号路，南临南马连道路，北侧为马连道粮库中路。项目总用地面积为93549.5㎡，其中建设用地54005.5㎡，

2、代征道路绿化用地39544㎡。总建筑面积239556㎡，地上总建筑面积159600㎡，地下总建筑面积79956㎡，容积率3.0，总投资13.88亿元。规划设计物业类型为商业步行街、酒店式公寓、商住公寓、综合商业、地下车库、地下仓储等综合建筑。土地使用年限为商业四十年、办公五十年、地下车库五十年、地下仓储五十年。工程设计结构形式为商业街为框架结构、其它商住公寓、酒店式公寓为框架短肢剪力墙结构。项目已取得四证：①国有土地使用证；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证(一、二号地块)；④建设工程施工许可证（

3、商业街部分），具备完全开工建设，其中第一期工程已完成开槽、护坡工程。项目地块现为平整土地，周边供暖管网、市政管线、自来水、天然气管线等已到位。电力、电信、通讯设施已能够满足本项目使用需求。所建项目地上及地下部分均已缴纳土地出让金，全部为出售，后期考虑出租经营。建筑面积功能分布说明及具体面积一、总体技术经济指标编号项目数量备注1总用地面积93549.5㎡其中总建设用地面积54005.5㎡代征道路绿化用地面积39544㎡2总建筑面积239556㎡其中地上总建筑面积159600㎡地下总建筑面积79956㎡3综合

4、容积率1、2、3号地块：3.0；4号地块：2.04综合建筑密度33.94%5总绿地面积13502㎡其中实土绿地6755㎡6综合绿地率25.0%7机动车停车位1277辆，其中地面50辆按80辆/万平米8自行车停车位地上二、地块一总体技术经济指标编号项目数量备注1总建筑用地面积2.68公顷2总建筑面积130616㎡3地上建筑面积83553㎡其中3a商业20783㎡3b办公44449㎡3c酒店18321㎡含酒店下部裙房面积4地下建筑面积47063㎡5容积率3.136建筑层数地上最高18层，地下3层7建筑高度60

5、m8建筑密度39.5%9绿地面积3750㎡其中实土绿地1531㎡10绿地率14.0%11机动车停车位（地下）750辆二、地块二总体技术经济指标编号项目数量备注1总建设用地面积1.54公顷2总建筑面积63340㎡3地上建筑面积47623㎡其中3a商业3714㎡3b办公43909㎡4地下建筑面积15717㎡5容积率3.086建筑层数地上最高18层，地下2层7建筑高度60m8建筑密度27.63%9绿地面积6395㎡其中实土绿地1531㎡10绿地率41.53%11机动车停车位（地下）250辆三、地块三总体技术经济

6、指标编号项目数量备注1总建设用地面积9400㎡02总建筑面积45600㎡3地上建筑面积29430㎡其中3a商业21170㎡3b办公8260㎡4地下建筑面积16170㎡5容积率3.006建筑层数地上最高7层，地下3层7建筑高度36m8建筑密度37.13%9绿地面积2620㎡其中实土绿地2460㎡10绿地率27.87%11机动车停车位（地下）227辆二、地块四总体技术经济指标编号项目数量备注1总建设用地面积2400㎡2总建筑面积其中地上地下3容积率4建筑层数5建筑高度6建筑密度7绿地面积737㎡均为实土绿地8

7、绿地率30.71%9机动车停车位（地上）50辆开发单位：北京轻工房地产开发有限责任公司设计单位：北京凯帝克建筑设计有限公司二、项目现状该项目地块现为平整土地，项目一期工程已动工开槽。周边供暖管网，市政管线，自来水，天然气管线等已基本到位。电力，电信，通讯设施能够满足本项目使用要求。三、项目的经营方式该项目工程建设为商业街，商住公寓，底商，酒店，综合商业，配套库房及车库，所建项目为出售，后期考虑出租经营。第二部分项目的市场研究一、北京市房地产市场分析（一）限价房用地成交分析2008年，北京限价地的出让情况突

8、然遇冷，一反去年众多大型房地产开发集团竞相争夺的场面，反而频现流标，从下半年开始，包括顺义区站前西街居住项目用地、大兴区康庄限价商品住房(三期)、(四期)两块限价地等多宗限价房地块均出现流标的尴尬场景，市国土局不得不调整地块指标，包括降低底价、提高限售价、出让方式由招标改为挂牌等，然而收效甚微。究其原因，是限价商品房在监管制度上的先天不足所造成。限价商品房兼具保障性住房和商品房的双重属性，政府严格限定购买对象造成购房需求的局限