2007年岳阳市宏观房地产市场分析

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1、岳阳市宏观房地产市场分析（2007.4.14）26目录结论3第一部分：岳阳市房地产市场总体状况分析5一、岳阳市宏观经济形势调查分析5（一）岳阳市发展状况5（二）岳阳市各大产业结构历年变化趋势6（三）岳阳市历年社会固定资产投资额变化情况6（四）岳阳市居民收入水平分析8（五）岳阳市消费水平分析9二、岳阳市场总体供给状况分析11（一）房地产开发投资额11（二）土地购置面积（指在当年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积）12（三）新开工面积13（四）岳阳市主城区房地产竣工面积情况14（五）岳阳房地产市场商品房空置分析14三、岳阳市主城区房地产需求市场分析16（一）商品房

2、交易面积1626（二）商品房成交均价分析1826结论一、市场回顾篇：（一）商品房市场销售稳定2005年主城区全年商品房销售面积1156.15万方，同比下降4.43%，销售金额326.84亿元，同比增长13.8%，成交均价2827元/平方米，同比上涨19%；其中商品房住宅成交面积1008.07万方，同比下降7.67%，销售金额260.79亿，同比增长9.34%。（二）房价保持稳步增长主城全年商品住房成交均价2587元/平方米，同比增长18.4%，与我市GDP增长和城市居民可支配收入增长协调。（三）供销结构基本协调主城商品房供应方面：面积在120平方米/套以下的占60

3、.85%，价格在3000元/平方米（建筑面积，下同）以下的占73.34%；主城商品房需求方面：面积在120平方米/套以下的占50.82%，价格在3000元/平方米以下的占72.96%。（四）住房需求以本地居民为主2005年主城区商品房成交面积中，本市居民占93.87%，市外购房仅占6.13%。26一、趋势判断篇：（一）金融、外汇、土地、房地产、拆迁、税费政策：²中央宏观调控政策保持连续性，重庆地方政策继续鼓励房地产健康发展；²房地产税费改革继续推进，税、费缴纳日趋规范化；（二）住宅市场²住宅价格趋于稳定，涨幅趋缓，住宅涨幅在去年的基础上将保持在５％以内。²中小户型

4、成为主流需求²市场放量持续增大，竞争激烈2006年推出市场的存量面积超过1000万方，加上新开工的不低于2000万方的新开工面积，市场累计供应量在3000万方以上，放量巨大，市场竞争进一步加剧，创新、节能、户型、建筑形态、物业管理等竞争将可量化。²住宅消费潮流回归城市，高层产品成为市场主流2006年竞争最大的几个板块如南、北滨江路、北部新区、新牌坊—冉家坝以及龙头寺等板块均以高层建筑为主力供应，高层建筑在创新、居住舒适度等细节方面将是差异化竞争的具体表现。²南滨路、北滨路闪耀全城，南北对峙更加明显南滨路和北滨路的众多产品会在2006年推出市场，品牌、建筑形态、产品

5、同质的竞争加剧；北部城区的新牌坊—冉家坝板块、龙头寺板块、北部新区板块等，加上北滨路板块，板块间的竞争激烈，各板块2006年的放量都不低于50万方，新牌坊—冉家坝板块的放量甚至会超过100万方。26第一部分：重庆市房地产市场总体状况分析一、重庆市宏观经济形势调查分析调研目的：通过对重庆全市宏观经济形势的分析，测量本项目所在城市、区域在目前以及未来几年内的发展潜力，以此判断房地产市场的总体支撑力。调研方法：检索国家统计局、重庆统计局、internet相关文献。（一）重庆GDP发展状况图1：重庆市2000—2005年GDP变化情况分析：从2000年—2004年，重庆市

6、每年的GDP增长总值不断上升，增幅也以每年2%—4%的速度增长。特别是2004年GDP增长达到了18.43%，达到了自改革开放后的最高。GDP是反映地区经济的晴雨表，宏观大环境良好是房地产市场健康的大前提。（二）重庆市各大产业结构历年变化趋势26图2：2000-2005年上半年重庆市国民经济三大产业构成分析：从2000年开始，重庆第二产业（工业）与第三产业的发展就呈现齐头并进趋势，是经济增长的主力，这个现象透露出一个信号：重庆，已经由一个单纯的生产型城市转型成为以生产型+消费型城市。但从2003年起，第二产业的发展势头逐步超越了第三产业的发展，根据国家“退二进三”

7、的策略，第三产业的发展前景、潜力都是比较乐观的，房地产业作为第三产业其成长的步伐也将逐步加快。（一）重庆市历年社会固定资产投资额变化情况1.重庆历年社会固定资产投资26图3：重庆历年社会固定资产投资分析：固定资产投资有27%左右都是来自房地产开发投资，从上表可以看出，2004年社会固定资产投资额增幅较大，较2003年增长26.8%，比2003年净增投资340亿元。受国家宏观调控政策影响，2005年固定投资增速放缓。1.2000—2005年重庆市全社会固定资产投资结构图4：2000—2005年重庆市全社会固定资产投资结构（单位：亿元）26分析：全社会固定资产投资总额

8、分为基本建