盱眙县宏观房地产市场分析

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1、吁胎县宏观房地产市场分析县城规划□屮心城区规划布局结构：三心、二轴、四片区“三心”——城西旅游休闲中心，、2007年4月16FI县第十二次党代会提岀“十一五”建设中。“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务中心、行政办公中心。“两轴”为淮河东路一金源北路马路的城市生长轴、淮河东路一金鹏人道一圣山路的产业拓展轴。“四片区”分别是滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。拓展、完善都梁转盘周边的新城区公共服务中心商贸服务中心“二轴”——以西部旧区为起点，形成两大城市发展主轴，一为沿淮河东路一金源北路一盯马路的城市生长轴，二为沿淮河东路一金鹏大道一工六

2、路的产业拓展轴“四片区”——四大功能片区：滨河观光区、现代服务区、政务新区、经济开发区。□城市东移北扩城镇职能结构综合型——中心城区吁城镇，全县的政治、经济、文化、教育信息屮心，旅游城市，工业城市。马坝镇，吁盼经济、文化、教育副屮心，淮安市的交通枢纽镇之一，工业、贸易均有良好的发展前景。旅游、工贸型官滩镇，化工、建材为主，老子山、楚王城为主要的服务景区；黄花塘，以轻工业为主，八仙台、新四军军部旧址为主要的服务景区。工业型——管镇镇，以食品加工工业为特色的工贸型城镇；河桥镇，以建材工业为主的工贸型城镇。集贸型——鲍集镇，以水产养殖和农副产胡加工为特

3、色，吁胎、泗洪、嘉山三县的商品流通中心；桂五镇，建材、农副产品加工为主的集贸型城镇。1.1.吁胎县社会经济运行状况观点：□政府大力发展生态旅游,未来必将带动本地服务业快速发展，但目前旅游业受现时经济影响首当其冲，导致服务业发展还需经历至少一年低谷期。□城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的住宅房,新的人口迁移和外地返乡人员将会是未来的重要购房群体之一。□经济发展以吸引外来投资为主,本地缺乏自主性支柱型产业，本地经济受外来经济影响波动较大，且政府对已吸引外来企业后期扶持不够。1.1.1.吁胎县人口与社会发展状况□县城人口稳步增加，城市化率日益增

4、长，为消费市场提供稳定的购买力支撑，□对住宅市场的大力发展亦有所促进。小结：吁胎县民风淳朴，人居环境成熟，文化底蕴深厚，消费潜力逐渐提高，生活水平及居住标准正在向二三线城市看齐。1.2.吁盼县房地产市场概述“十五”期间，吁盼县经济产业结构不断取得优化，三大产业比例由1999年的40.17：28.67：31.16,调整为2005年的2&9：43.2：27.9,二、三产业占地区生产总值的比重比2000年上升了11个百分点，第二产业取代第一产业，成为吁盼县经济发展的主导，初步实现了“工业强县”的目标。从以上三个图表可以看出，吁胎县正处于城市化进程初级阶

5、段，%其发展潜力巨大。接待旅游人数直线增长，2005年接待游客已突破110万人次，旅游业的腾飞亦带动了餐饮、宾馆等服务业的大力发展。□吁胎县居民收入、可支配收入增长情况社会消费品总额、人均可支配收入和城市GDP之间基本成匸向关系观点:□三类产业结构还在进一步调整过程中，第二产业逐年增大，第三产业三年比重未增加说明城市现代化程度还不高，发展潜力巨大。□通过走访相关部门获知,城市的规划与建设对房地产市场的推动和影响增大，反之，房地产对城市的建设和招商引资也产生很大作用。1.2.2.吁盼县房地产发展阶段及现状描述配套公共设施用地比重偏低，其中商业金融用

6、地占54%,商'地服务业不发达□吁胎土地市场供应从2006年开始，发展比较迅速,且呈上升趋势。吁胎县的土地供应量2007呈猛增趋势，2011年明显下降，根据规划部门提供的信息研究分析，2011年的土地供应量会减少，低于2011年土地供应量。观点:□《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的出台，决定了国有土地的供应量在未来将会出现下降局面。2011年吁胎当地土地推量将呈下调趋势，占08年土地供应面积的80%左右。□前几年大环境利好政策刺激，加Z盯盼当地招商引资政策扶持，吁跆当地开发项目猛增，导致房地产开发项目建设成木人幅增加，开发商资金

7、链紧张。□目前经济危机止在深入，同时前三年商业推出量过大，产品同质化严重，导致2011年竞争压力更大，因此本项口产品必须打造差异化。2007年开工血积较2006年增长近三倍，人休量的开工面积给08年的房市带來很大的销售压力o考虑到市场的饱和程度和接受程度，预计2011年可能增速放缓甚至走势下降以缓解市场饱和度。2005年起吁冃台住宅市场开始迅速发展，根据政府规划未来的几年之内，每年的住宅施工面积将达到90万平米，这对于吁胎的住宅市场消化能力是很大的考验。2007年如此大体量的竣工面积，将更加加剧项目之间的竟争。1.1.5.吁盼县近年商品房平均价格

8、走势整体价格2004年到2005年、2006年到2007年大增幅上涨，考虑到目前吁胎当地房地产现状，未来本项冃定价将成为一个重要课题。1