怡高2010年度济南蓝石·大溪地项目整合营销执行报告

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1、谨呈：济南蓝石置业有限公司财富锋藏生命境界——蓝石·大溪地项目2010年度整合营销执行报告在天与水中放牧心灵蓝石用舍得、用心和创新的精神，即将为我们呈现完美的大溪地。蓝石·大溪地——因理想主义而生『理想』未来项目即将进入销售期，在4.15新政下，济南房地产市场正面临着前所未有的挑战，其中郊区盘受到的冲击更大。面对如此挑战，本项目如何在短时间内精准高效的圈客，确保项目开盘成功？如何通过项目完美展示、推售策略和优质服务，实现项目高溢价？如何通过包装和推广使蓝石品牌进入山东高端地产品牌第一方阵？以上三个问题是本次报告重点关注并将解决的问题。『挑战』企业目标：蓝石置业成为济南豪宅时代的领跑者

2、；项目目标：赶超龙湖，打造济南别墅品质标杆；销售目标：别墅产品实现高溢价，2010年保底25套，力争40套；电梯洋房实现较高溢价，2010年底保底100套，力争120套；项目销售保底完成3.2个亿合同额，力争完成4个亿。我们对目标的理解销售目标是我司基于对本项目的理解并结合市场条件所假设的任务导向性指标项目产品回顾一期总房源状况：产品户数面积别墅独栋53365.43双拼41881.08联排4314953.45小计5220199.96电梯洋房12823257.95高层20725717.2合计38769175.11高需求增长速度高明星STAR现金牛CASHCOW问题QUESTION瘦狗D

3、OG市场需求波士顿矩阵低低“岛居别墅”——树立项目高端形象，实现产品最大利润。随着项目推广认知和工程进度展示，充分实现别墅价值的时机，是在本项目的中后期。销售节奏：逐步消化，步步提高价格。创造利润。“公园洋房”——抢占市场，满足回款。依托别墅的高档次，以中价格入市，快速销售，年底售罄。满足项目运作资金的回款需要。销售节奏：快速消化，实现回款。公园洋房是今年的销售重点和难点。明星产品现金牛产品形象标竿及利润主力销售回款岛居别墅公园洋房各类产品在项目中的角色定位分析：项目产品回顾推售计划再思考PART12010年度推售计划分解别墅洋房九月十月十一月十二月9.25第一次开盘，推出A2岛+A

4、1-2、A1-3、A1-611.6第三次开盘，推出全部125套花园洋房年底完成60%销售，剩余别墅提价销售，逐步消化10.16第二次开盘，推出剩余全部别墅基于价值最大化的推售策略：大溪地现场景观受季节影响较大，2010年留给我们的最佳销售期只有9、10、11三个月，必须在此三个月内完成三次开盘。别墅先行入市，提升项目整体价值，促进后期洋房高价高速销售。为保证首次亮相成功，第一次开盘主推景观资源较好的A2岛。年底销售90%持续蓄客2010年9月25日，别墅第一次开盘9.25第一次开盘：别墅产品A2岛+A1-2、A1-3、A1-6，约占别墅总量的45%。“岛居别墅”高品质入市，奠定高端形

5、象。推出景观资源优越的A2岛，保证项目开盘成功。保留A1岛近湖优质房源，后期实现溢价。独栋，双拼，8.2m、6.2m、4.5m面宽联排别墅同时推出，满足不同购买力客户的需求。开盘销售80%，开盘即封盘，剩余产品二期提价销售。工程要求：以上产品9月13日前办理预售许可证，为了推广需要，8月1日前可先办理一套推售计划详解楼栋面积独栋2套(除去一套样板间)A1-6674.8A2-1674.8双拼2套A2-2950.2联排18套（除去2套样板间）A1-2(五联)1345.1A1-3(五联)1345.1A2-3（四联）1671.7A2-4（六联）2401.9小计22套(除去3套样板)9030.

6、82010年10月16日，别墅第二次开盘10.16第二次开盘：剩余55%别墅产品+前期剩余二次开盘推出景观资源最好的A3岛和A1岛近湖房源，提价销售，实现价值溢价。10月中旬开盘，园林展示区自然景观较好，项目的形象展示各方面全部到位。开盘销售50%，剩余产品提价销售，逐步消化。工程节点：以上产品10月5日前办理预售许可证。楼栋面积独栋2套A3-1674.8A3-5674.8双拼2套A3-2950.2联排23套A1-1（五联）1345.1A1-4（四联）1441.3A1-5（四联）1441.3A3-3（四联）1671.7A3-4（六联）2401.9小计27套11242.9推售计划详解2

7、010年11月6日，第三次开盘，洋房全部推出11.6第三次开盘：推出全部125套（不含3套样板房）花园洋房，总面积2.1万㎡通过前两次别墅开盘，已建立起项目高端的品牌形象和市场地位，洋房可以较高价位面市，溢价销售。洋房蓄客与别墅同步进行，保证开盘成功。工程要求：洋房10月20日前办理预售许可证。推售计划详解发掘别墅精准营销之道PART2SWOT优势Strength劣势Weak四个济南第一且唯一建在34平方公里湿地公园的别墅私享400亩野生湖泊景观体验区限量