信立怡高济南海尔绿城全运村整合营销提案

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1、全运钜献谁与争锋——海尔绿城·全运村09整合营销提案2009年4月2008中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）由海尔、绿城联手钜献的全运村项目，地处最具发展潜力的济南新城中心，占据稀缺山水资源，融汇绿城经典品质，140万㎡名城生活，名校、会所、商业、星级酒店等一应俱全，是当之无愧的齐鲁第一盘。如何使客户清晰了解项目价值，确立齐鲁第一影响力？如何迅速打开市场，实现倍数销售？这是本次报告要解决的核心问题。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产

2、营销策划大全》，QQ：1053527879项目营销思维导图企业愿景/项目目标现状分析市场/竞争/项目/客户构建核心问题营销策略营销执行目录contents1234企业愿景/项目目标现状分析营销策略/执行核心问题构建对企业/项目的理解海尔：真诚到永远，永远争第一（中国第一品牌）绿城：真诚、善意、精致、完美（中国房企Top10，以品质傲视同行）项目：中国第一全运村（140万㎡山水名城，济南新城核心，济南骄傲，全国瞩目）企业愿景/项目目标1、树立山东楼市标杆，打造齐鲁第一盘；2、确立海尔地产、绿城集团齐

3、鲁第一高端影响力；3、叫好又叫座，实现项目快速销售，完成今年9个亿以上的销售目标。信立怡高认为项目可实现的目标两年半基本售罄40亿存货，2009年销售12亿，力争突破15亿。销售目标征服济南、红遍山东、影响中国成为齐鲁第一高端盘项目品牌目录contents1234企业愿景/项目目标现状分析营销策略/执行核心问题构建现状分析市场/竞争研判市场机会研判123客户研判项目本体研判4营销及推广研判52009－2010，济南楼市面临巨额放量供应、区域楼市亦面临巨额放量，项目面临巨大市场竞争压力。供应及竞争研

4、判区域外包括名士豪庭、太阳树、历山名郡、领秀城、万达广场等；区域内有：中海项目、黄金99、其他待开发项目。市场需求结构研判济南市场属于典型的橄榄型房地产市场，收入稳定、且收入水平适中的城市中间阶层是购房的核心力量。相对于爆发性的巨大供给，市场当前高端客户总量有限。住宅市场5000—7000元区间内消化量占总销售量的八成以上“中间大两头小”低收入阶层中低收入阶层中等收入阶层中高收入阶层准财富阶层财富阶层08年住宅市场各价格区间住宅销售套数1、济南国有经济占绝对主导（占经济总量52%），同类城市中位居

5、高位；民营经济不发达；2、城市经济封闭，与其它同级城市相比，外来人口少；公务员、大学教师、事业单位员工、国企干部职工等泛公务员群体成为重要购房主力；3、城市吸引力不足，外来购房比例较少，比例长期低于10%；投资购房比例较低，比例长期低于10%；4、高端置业重要群体——省直机关自建房（或低价团购房）现象普遍，高校、大型国企业大部分自建小区，高级公务员、国企领导等泛公务员群体高端置业被严重分流。橄榄型市场成因：市场需求结构研判核心客户群重要客户群12投资客，山东省其他区域客户。济南城市中产及准财富阶层

6、：私企业主及高层、国企/银行证券/事业单位/高校的中高层、政府公务员。3偶得客户济南政治经济辐射圈城市公务员、国企事业单位中高层、私企中高层。客户最为看重：环境资源、子女教育等生活配套、开发商品牌、物业服务、区域发展潜力。济南高端主流客户研判项目以超强综合优势，完全可以跳出济南市场，吸引此客户群体的购买城市中产及准财富阶层。二次以上置业，享受型及改善型需求；09年济南楼市机会点机会六：08年压抑需求释放，09年1－3月济南楼市成交量大幅增长，势头持续。机会一：中国政府宏观政策发力，拉动经济向好；机

7、会三：济南大规模城市拆迁、改造、建设，激旺楼市需求；机会四：济南及山东房地产市场起步晚，改善型高端品质需求未释放，大有潜力。机会二：第十一届全运会召开，济南影响力空前提高；市场机会研判机会五：“大品牌＋名校教育＋高品质＋好环境”，可拉动山东省内高端需求省城置业。海尔绿城·全运村，当之无愧齐鲁第一盘第一品牌：海尔地产和绿城集团携手钜献第一影响：中国第一个全运村第一区位：济南新城核心，奥体板块核心，代言城市未来真山真水，宜居环境，稀缺资源第一社区:140万㎡名城生活，名校、会所、商业、星级酒店等一应俱

8、全；绿城桂花、百合等系列经典产品；绿城园区服务体系；绿城品质钜献。项目本体研判1、海尔、绿城的品牌影响力有提升空间；2、项目的形象和价值有提升空间，可以建立完全超越竞争对手的市场地位；3、对全运村精细化、高品质产品优势的推广，有提升空间；4、对产品精装修的推广有提升空间；5、对项目的内外优势配套的推广有提升空间；6、对项目的媒体整合运作有提升空间；推广方面的提升空间推广研判1、项目销售渠道有提升空间（多渠道开发，如坐销、行销等）；2、对借势全运会效应有提升空间（如：开发济南政治经济