2012南京恒大雅苑营销策略总结

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1、南京世联恒大雅苑项目组恒大雅苑复盘1、项目概况2、入市背景3、项目开盘目标及实现情况4、营销推广梳理总结5、世联运营成本分析6、反思及启示目录：3项目概况1项目属性区域属性：紧邻南京，但行政区属为句容，属于远郊都市圈项目。作为南京副城之一，直接融入南京城市发展格局，具有较强的产业支撑、城市功能和规模。与南京一起发展，实现跨区划同城同建房地产开发时间较早、数量较大的句容市宝华镇，目前已经与南京仙林大学城城区连为一体，南京有11家房地产公司在宝华投资，南京仙林大道一直延伸到宝华镇腹地宝华山，在宝华镇买房的80%以上是南京人。南京主城句容——南京副城关键词：都

2、市圈项目属性地块四至：东临美牙路，西邻铁轨，南邻仙林大道，周边荒芜，配套缺乏。北侧邻近民房西侧邻近小铁路东侧美牙路南侧仙林东路关键词：陌生区域项目属性项目指标：总占地30万，建筑面积92万，其中一期总建筑面积38万，容积率3.3，高容积率大盘。总经济技术指标总占地面积30万方总建筑面积92万方容积率3.0绿化率35%一期经济技术指标占地面积12.3万建筑面积38.9万一期关键词：大规模项目属性项目自身规划配套齐全。综合楼运动中心剧场绿色草坪商业街，购物中心关键词：大配套项目界定南京远郊都市圈品质大盘，陌生区域，生活成熟度低，但自有配套完善。92限购令下，

3、市区交易量萎缩，都市圈项目成为关注热点。南京限购令推出后，南京成交量大幅萎缩，政策对多次置业和投资客的影响非常明显。由于不受限购影响，限购令推出一个月内，一小时都市圈城市日成交量大幅上扬，成为新的关注热点市场概况南京滁州马鞍山句容溧水项目开盘日期开盘推货量当日去化量当日去化占比碧桂园凤凰城2011.05.152176近2000套85%仙林悦城2011.07.23594约260套43.7%碧桂园欧洲城2011.07.241500近500套33%都市圈楼盘纷纷抢滩南京市场，凤凰城消化了大量投资客户的同时，也抽干了自身项目客户，从凤凰城到欧洲城，开盘销售套数直

4、降1500套。市场概况本案地处都市圈，南京较高的总价使得竞争不止来自区域内，还包括南京刚需、投资客聚集的江宁、江北，临近的仙林湖板块及异军突起的都市圈项目。江宁城中江北仙林城北河西城南城东宁滁都市圈典型项目：碧桂园欧洲城毛坯均价3839元/㎡宁句都市圈典型项目：碧桂园凤凰城精装均价6328元/㎡；仙林悦城精装均价8200元/㎡高层均价18000-25000元/㎡高层均价7000-10000元/㎡高层均价12000-18000元/㎡高层均价12000-16000元/㎡高层均价15000-22000/㎡高层均价15000-20000元/㎡高层均价8000-1

5、4000元/㎡高层均价25000-35000元/㎡仙林湖高层均价11000竞争格局项目建筑面积容积率主力户型价格及优惠销售情况万科金色领域22万2.290~120纯精装三房未开盘对外释放精装修11500~12000元/平米缴纳诚意金5万抵10万，办理金色护照总价减12000未开盘保利罗兰香谷21万2.287两房、90~127三房9000起，均价10000；首付可分期，首付10%，两个月后支付剩余20%，所有房源都可参加，最低首付只需9万蓄客3个月，9月4号开盘，至今累计销售264套高科荣境18.8万A1地块0.8A2地块1.8未定，首期为别墅及洋房未开盘

6、未开盘栖霞枫情水岸70万1.8未定未开盘未开盘仙林湖周边品牌开发商云集，凭借品牌实力及得天独厚的仙林湖湿地公园环境成为南京品质型刚需客户及区域周边改善型客户的置业区域。未来一到两年内供应巨大。竞争格局14项目名称主力户型价格优惠方式仙林悦城64、83、104精装8200元/㎡；毛坯6900元/㎡（每个户型赠送11~14平米，算赠送5900左右）一次性付款优惠4个点，按揭2个点；开发商垫付首付，购房者先付15%，开发商垫付15%，客户交房前付清剩碧桂园凤凰城50平挑高公寓、80两房、130以内三房为主，少量四房及空中别墅毛坯折后均价5200元/平米精装63

7、00不同分期不同优惠，一个月内付款享受案场底价；两年分期付款底价向上反算10个点，一年付款反算4个点；按揭无优惠碧桂园欧洲城洋房70-137，别墅179-400洋房均价3839；联排6050；双拼8200洋房折后3839；联排6050一个月内付全款即可享受最优惠价格；半年内付全款，需按公示价格向上反算2个点一年内付全款，需按公示价格向上反算4个点都市圈竞品项目在面积控制和总价上均优于本项目，降低了客户的置业门槛。竞争格局15都市圈项目南京客户为主力的客群结构和项目区属外市的尴尬，使客户面临贷款难题。项目名称保利罗兰香谷仙林悦城碧桂园凤凰城贷款方式南京项目

8、，直接在南京的银行解决贷款问题；同时推出首付分期计划，先付10%，年底付20%开