2011珠江实业海口项目市场研究报告

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1、11珠江实业集团海口项目市场研究报告二〇一一年六月目录Part1:市场研究Part2:项目定位方向初步建议Part3:综合结论Programcontent1PART市场研究海口房地产市场研究海南东线及海口代表性项目分析小结Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究时间：2010年1月4日标题：《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位:我国旅游业改革创新的试验区;世界一流的海岛休闲度假旅游目的地;全国生态文明建设示范区;国际经济

2、合作和文化交流的重要平台;南海资源开发和服务基地;国家热带现代农业基地。国际免税店政策试点国家战略，国际化的高度国际旅游岛建设对海南的影响：国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路；国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会；国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离；随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整；海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。国际旅游岛政策对海南

3、的影响2011年房地产相关政策政策层面金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根；政策：新国八条：二套房首付6层、贷款利率不得低于基准率的1.1倍、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令、个人购房5年内不得转让；土地：规范取地途径，整顿行业秩序；土地供应持续放量，打击遏地行为；税收：严查土地增值税；房产税上海首试；市场层面国有大型非房地产企业进入地产行业；“保障房、经适房”等替代品供应计划实施；舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；续2010年以来政策频出，2011年政策

4、调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重视可行性；市场力量影响加重，客户及开发商观望情绪也随之加重。Part1：海南宏观市场研究—政策研究海口1-5月份住宅用地供应面积Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究2011年1－5月份，海口市仅供应1幅住宅用地，该宗地位于海口市南海大道北侧，总土地面积为5489.64。打破了以往两年来土地供应趋势（除去年“俩个暂停”期间，政府强制停止出让土地），海口住宅用地资源的稀缺预示着海口的土地开始进入紧缩期。2011年1－5月份，共成交5幅住宅用地，其中1月份成交4幅

5、，总面积为5.86万平方米，2月份成交1幅，面积为5489.64平米，2－5月份均为0成交，这主要受2－4月份土地住宅市场的零供给影响。数据来源：海南统计局数据来源：海南统计局海口1-5月份商品住宅成交情况Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究由上表可以看出，2月份成交较1月份几乎翻了一倍。这主要是因为置业者与开发商都抓在“国八条”海口限购细则出台之前加紧成交。进入3月份，海南传统淡季到来，加之限购令延续出台，成交量萎缩了将近90%。4、5月份成交有所回暖，但成交量依然保持低数位运行。数据来源：海南

6、统计局海口1-5月份商品住宅供求关系分析Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究从以上俩表可以看出，除去2月份，商品住宅市场的供大于求的局面在加剧，这主要是俩个原因造成的：一在供应上，出于对5.1小黄金周及春季房展的良好预期，3、4俩个月供应量的连续井喷；二在需求上，传统淡季的影响加上限购令的双重打击，成交量一直萎缩。指标1月2月3月4月供求比1：0.51——1：0.211：0.16①供应面积(万平米)35.780.0022.7944.96成交面积（万平米）18.3334.184.796.972011

7、年1－4月商品住宅各项指标变化表数据来源：海南统计局数据来源：海南统计局海口1-5月份商品住宅成交均价分析Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究从图表上可以看出，2月份在海南传统的旺季中，成交均价得到小幅上涨，达到9165元/平米的最高位。但进入3-5月份，市场整体供应量出现大量井喷，加上限购令的影响，开发商纷纷打折促销，因此价格出现比较明显的下跌。数据来源：海南统计局Part1：市场研究—海口城市定位及规划海口市整体定位与规划（1999-2010年）海口发展城市新思路：中强、西拓、东优、南控中强：

8、做大做强中心城区西拓：未来椰城发展新空间东优：江东新区崛起可期南控：护好城市之肺省会城市，城市发展与建设引领海南，将继续发挥全省政治、经济、文化中心功能和旅游集散地的作用。区域规划及功能定位对房地产的影响西拓注重长流组团，盈滨半岛、老城区专业性开发和规模的积聚，打造属于海口的“后花园”。中强强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益南控抑止城市向南发展，护好城市之肺，主要发展农业及造