mtfrb最新理财规划师课件-消费支出规划-李春玉

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1、消费支出规划新希望职业技能培训学校培训师李春玉制定住房消费方案学习目标：1、能够分析客户的住房消费需求；2、能够选择适当的支付方式；3、能够根据因素变化调整支付方案；4、能够向客户提供相关的咨询服务。住房方案天阳理财购房是家庭形成期的首要任务住房方案天阳理财一、为什么进行住房消费规划1、当今社会，买房还是租房？2、是现在买房还是以后买房？3、是全款买房还是贷款买房？4、贷款时间长好还是短好？5、二套房买还是不买？住房方案天阳理财二、住房支出的分类（1）住房消费（租金价格衡量）①购房；②租房。（2）住房投资将住房看成投资工具。抵御通货膨胀，资产保值或增值。现在是消费

2、目的和投资目的并存。住房方案天阳理财2009年2月至2010年3月房地产政策2009年2月，哈尔滨市出台《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》。1、首次购买普通自住房最低首付调整为20%；2、享受优惠政策，普通住房面积标准由现行的140平米以下，提高到180平米以下；3、个人销售和购买住房暂免征收印花税；利率可享受7折。4、住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元，贷款最长期限由20年调整为35年。2010年3月，国务院出重拳，遏制部分城市房价上涨。1、调高第二套房首付至50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；2、90平米以上首套房首付不得低于30%；

3、3、房价过高地区，三套房贷可暂停。4、从严界定第二套住房概念(以家庭、以房为标准)。住房方案天阳理财2007年1月至2010年3月房价走势住房方案天阳理财三、购房的目标（时间、面积、房价）（1）购房面积需求①不必盲目求大（面积闲置问题）；②无需一次到位（时尚、人口调整问题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；③量力而行（考虑首付款金额）。（2）购房环境需求房价取决于区位和面积。（3）购房规划的流程图住房方案天阳理财四、购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法（1）以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收

4、入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。住房方案天阳理财四、购房的财务决策例2-1王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。首付部分=29（万元）贷款部分=57（万元）可负担房屋总价=86（万元）房屋贷款占总价的成数=57/86=66.2%若王先生计

5、划购买100平方米的房子，则可负担房屋单价=860000/100=8600（元/平方米）住房方案天阳理财四、购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法（2）按欲购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价×（1--按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。住房方案天阳理财四、购房的财务决策例2-2，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。

6、贷款利率6%，等额本息还款。30万的房屋首付及贷款情况：▲需要支付的首期款=30×30%=9（万元）▲需要支付的贷款数额=30×70%=21（万元）▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）60万的房屋首付及贷款情况：▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)住房方案天阳理财四、购房的财务决策2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。（2007年11月专业37题）②评估费：各商业银行有不同的规定。③律师费：商贷时“谁委托谁付费”，按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元；

7、二手房贷款如需要办理公证，每件200元。④保险费：商贷时需要加购房综合险（费率0.05%左右），目前有的银行已取销。⑤抵押登记费：按每平方米0.3元（建筑面积）计算。⑥印花税：按购销额3~5‰o；按贷款额0.5‰o贴花.住房方案天阳理财四、购房的财务决策3、购房财务规划的主要指标①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30%②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%住房方案天阳理财五、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类(08.12.23)（1）个人住房公积金贷款住房公积金贷款的特点▲贷款期限，一般不超30年，最长35年；▲利率较

8、低，3.3