【房地产年报】2018年广州写字楼市场报告

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1、广州市甲级办公楼市场2018年四季度仲量联行研究部甲级办公楼总存量超过550万平方米全市甲级办公楼存量情况资料来源：仲量联行2注：2011年一季度有240,800平方米存量降级，2012年一季度有131,900平方米存量降级，2014年一季度有127,900平方米存量降级，2016年一季度有60,300平方米存量降级广州办公楼细分市场五个主要细分市场白云区天河区越秀区天河北越秀珠江新城琶洲海珠区办公楼细分市场资料来源：仲量联行3自2011年起，珠江新城成为存量最大的细分市场各细分市场甲级办公楼存量情况资料来源：仲量联行4注：201

2、1年一季度有240,800平方米存量降级，2012年一季度有131,900平方米存量降级，2014年一季度有127,900平方米存量降级，2016年一季度有60,300平方米存量降级供应与需求总体上保持同步增长2018年全年只有两处新增甲级写字楼供应资料来源：仲量联行5金融行业租赁需求放缓2018年租赁交易分析行业分类交易类型搬迁（来自甲级银行/金融专业服务业电脑/IT/通信扩张升级办公楼）保险房地产/建筑业其他续租新进驻广州资料来源：仲量联行6注：成交记录分析基于仲量联行追踪的2018年全年的成交数据（按建筑面积计算）广州联合办

3、公空间主要品牌与分布WE+/酷窝七客联创德培利3W澜创空间寰图世联空间Bee+目林Cohesion氪空间JICOffice资料来源：仲量联行7尽管需求疲软，空置率仍保持稳定得益于新竣工项目良好的出租情况资料来源：仲量联行8大部分细分市场的空置率保持平稳各细分市场空置率资料来源：仲量联行9不少业主主动降租以加快消化库存甲级办公楼租金资料来源：仲量联行10注：净有效租金；2016年一季度与2017年一季度有租金数据库调整租户对成本变得敏感，珠江新城租金出现下跌各细分市场租金资料来源：仲量联行11注：净有效租金；2016年一季度与201

4、7年一季度有租金数据库调整资本值和租金水平同时下滑甲级办公楼资本值资料来源：仲量联行12注：名义资本值；2016年一季度与2017年一季度有资本值数据库调整广州办公楼投资市场2018年主要大宗成交情况bacdabcd项目寰城海航广场新都会大厦汇金东翼万科世博汇细分市场天河北越秀广州国际金融城南站行政区天河越秀天河番禺成交时间2018201820182018成交面积42,000平方米49,887平方米7,860平方米9,203平方米买家行业房地产交通运输家居制造餐饮/房地产资料来源：仲量联行13市场表现主要指标一览甲级办公楼市场（2

5、018年四季度）14注：增长率基于同质同比计算；2016年一季度与2017年一季度有租金与资本值数据库调整甲级办公楼发展展望15未来12个月展望投资市场资本值平稳上升0-1%同比下降2019租赁市场租金0-1%同比需求稳定展望下降空置率新增供应小幅上升894,000平方米资料来源：仲量联行16TMT产业租赁需求保持相对稳定需求强劲需求稳定需求欠缺电脑/IT/通信房地产/建筑业零售/快速消费品专业服务业医药化学外资金融制造业内资金融、保险、证券公司联合办公Source:JLL新兴区域将取代核心区域成为新增供应的最大来源甲级办公楼核心

6、区域与新兴区域总存量分析资料来源：仲量联行18注：核心区域包括越秀、天河北和珠江新城；新兴区域包括琶洲、广州国际金融城和番禺；2011、2012、2014和2016年均有存量降级琶洲与国际金融城将出现更多总部办公楼广州现有甲级办公楼以及未来甲级办公楼项目存量天河北越秀珠江新城琶洲•金融机构总部的聚集地•拥有电商总部区的琶洲，将主要•金融业将会成为该细分市场的主力租为电商与TMT行业（科技、媒体户行业和通信）服务资料来源：仲量联行19尽管琶洲2020年供应突出，未来五年整体供应量仍然较少细分市场未来新增甲级供应情况资料来源：仲量联行

7、20注：*代表预测；供应图表依据2019年1月份最新市场信息绘制2019-2023每年新增甲级供应分布情况图例落成时间已落成建筑面积（平方米）番禺资料来源：仲量联行21注：*代表预测；供应图表依据2019年1月份最新市场信息绘制需求减弱和新增供应将拉高空置率琶洲可能将会出现空置率剧烈波动资料来源：仲量联行22注：不包括存量降级；基于2018年四季度数据进行预测预计优质甲级办公楼*租金上涨动力更为强劲在空置率处于低位时，优质甲级办公楼租金涨幅将显著超出一般甲级办公楼水平资料来源：仲量联行23注：净有效租金；2016年一季度与2017

8、年一季度有租金数据库调整*包含10栋广州最高质量的办公楼短期内，租户将获得更多议价能力空置压力大的老旧项目或许会遭受更大困境资料来源：仲量联行24注：净有效租金；2016年一季度与2017年一季度有租金数据库调整历史数据为名义租金，租金增长率预测基