城市综合体定位和营销报告

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1、高速·滨湖时代广场第二阶段工作汇报——项目定位深化及营销思路提报谨致：安徽高速公路房地产有限责任公司宏观背景分析项目定位深化整体开发策略经济评测案例借鉴项目案名建议主题表现形式写字楼商业住宅类住宅项目主题定位整体营销思路年度营销主题及活动第一部分第二部分第三部分房地产市场格局城市经济及发展区域概况及规划第一部分：宏观背景分析城市经济及发展房地产市场格局区域概况及规划GDP及增长率合肥市历年GDP、第三产业增加值及其增长率2008年各城市GDP及增长率对比2000年起，合肥GDP连年保持两位数增长，较全国同期平均水平高

2、于约7个百分点。但与其他中原5省会城市相比，合肥经济水平仍然偏低，但增长率位居前列，发展空间极大。城市的第三产业发展整体呈逐年递增的格局，为办公需求提供的良好的发展空间，今年来随着第二产业的重振，第三产业比重有所回落，但仍保持了14%左右的增速。固定资产投资及外商投资合肥市历年固定资产投资额及其增长率合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率合肥的社会固定资产投资近几年开始出现快速增长态势，其年增长率远高于长三角众多一、二线城市15%~20%的水平，尤其是2006年以来，在城市基础设施的大力投入，将充分带动房地产投资的进

3、一步增长。外商直接投资实际利用额在2008年保持20%以上的增长，但与长三角其他城市相比基数仍相对较低，较大的上升空间成为办公需求的另一个重要增长点。城市化率及居住条件合肥市历年城市人均居住面积及其增长率合肥市户籍人口结构及城市化率合肥的房价收入比仅为6.1，远低于其他中部城市的水平。同时，合肥的人均居住面积也处于较低水平。这都显示出合肥房地产市场具备的较大潜力。此外，较低的城市化率，意味着巨大的房地产消费需求。因此，城市扩张和改善性消费意愿，将成为合肥未来房地产市场发展的主要主力。居民存款及社会消费合肥市历年城乡居

4、民存款余额及其增长率合肥市历年社会消费品零售总额及其增长率除2007年外，合肥近年来居民存款余额增长率均高于20%，可支配收入的持续增长，将极大刺激改善型住宅消费。同时，社会消费品零售总额在近年来稳步增长，商业市场潜在需求明显。商业市场存在较大的发展空间。城市格局发展趋势合肥东部、北部工业区发展较早，且临近主城区，因而限制了城市空间向东、北部扩展。随后的高新区和经济开发区，则启动则推动了城市重心的第二次转移。2006年推出的“141”战略，将滨湖新城作为第二个市级中心，全面开启了城市第三次空间转移。此外，根据规划，随

5、着“上海—成都”高铁的贯通，合肥将彻底告别在全国铁路网中的“边缘”地位，一跃成为全国黄金通道的核心枢纽城市。至：武汉、宜昌重庆、成都至：南京、上海合肥城市空间发展示意图城市产业分布市级金融、商务、商业中心市级商贸物流中心市级的会展中心，区级的商业中心建设中的市级文化中心规划中的市级旅游、商务、会展、居住中心合肥市服务业目前多集中于主城区，滨湖新区在长期规划中将建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的高档次、现代化新城区现有：服务业主要集中于主城区，是城市的商业、金融以及商务中心，分布大多数的商场、办公楼等。新站

6、区是目前的市级商贸物流中心，区域聚集了一批建材等专业大市场，如由安徽大市场、瑶海家具世界、中州家具市场、好美家建材超市合肥店。经济开发区服务业多集中在项目周边，有合肥国际会展中心以及明珠广场附近的商业设施等。建设中：政务区将兴建体育中心、文化中心，成为合肥市文化产业的集中地。滨湖新区规划建成集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体新城区，建成后将会成为城市新的现代服务业集中地。合肥服务业格局城市经济及发展房地产市场格局区域概况及规划房地产供求关系合肥市历年施工、竣工面积及其增长率合肥市历年房地产吸纳量及成交均价合肥房地产

7、市场吸纳量近年来稳步增长，在2008年受宏观经济影响有所回落，但成交价格仍然保持了相对强劲的上升势头。合肥房地产施工面积逐年快速增长，而从竣工面积来看，近两年增速相对缓慢，对比可见，未来的潜在供应量巨大，市场存在一定风险。2008年整体市场概况2008年合肥市逐月房地产新增供应量2008年合肥市逐月住宅吸纳量及成交均价2008年合肥房地产新增供应量呈先抑后扬的局面，在年底有所小幅回升，其中非住宅供应量占比较小，但全年供应量相对稳定。2008年合肥住宅市场成交量在上半年较为活跃，进入8月份后缓步回落，并未出现显著下滑。

8、就成交价格而言，全年增幅明显，在下半年受市场影响，价格有所回落，但并未出现结构性的价格调整。2008年分区住宅市场概况2007~2008年合肥市各区域新增住宅供应量2007~2008年合肥市各区域住宅吸纳量及成交均价除蜀山区及滨湖区，2008年合肥各区域的住宅市场新增供应量均较2007年有所回落。而滨湖区新增供应量呈激增态势。全年新增11859