城市综合体市场调查和定位

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1、城市综合体市场调查和定位主讲人：何其琛目录第一部分市场调研的相关理论及调研实践第三部分如何定位城市综合体第二部分一个经典的市场调研案例第四部分定位成功和失败的经典案例城市综合体市场调研的相关理论基础城市综合体为何而生在何处兴盛商业区位相关理论城市规划相关理论城市地域结构理论城市规划相关理论单核心模式伯吉斯的同心圆模式霍伊特的扇形模式多核心模式哈里斯、乌尔曼的多核心模式区域城市(RegionalCity)理论伯吉斯的同心圆模式他认为城市的发展是沿着建成区的广阔边缘而产生的。同时他注意到了CBD，他认为CBD位于城市中心，城市商业、社会及城市生活的

2、中心都在CBD。他认为CBD区的心脏是城市中心的零售区，包括百货店、时装店、办公建筑、俱乐部、银行、旅馆、剧院、博物馆等，CBD是城市经济、社会、市民和政治生活的中心。同心圆模式的缺点：一是没有考虑各区之间的交叉和城市交通的作用；二是没有考虑作为城市主要活力的工业活动布局及对城市土地利用的影响。此种模式对于单核心城市有一定的参考意义。霍伊特的扇形模式在其模型中加入两个新元素：土地价格和租金的影响、城市发展模式中主要交通路线的影响。他指出，城市中心内土地竞争使地价升高，只有商业才能负担得起土地费用，因此形成CBD。他认为土地价格和租金从城市中心逐

3、渐沿主要交通路线向外下降。在其模式中，城市布局的职能区划已经初见雏形。但扇形模式理论没有把商业和工业用地功能放在主要地位，因此，这一理论适合反映居住区的发展趋势。同心圆模式和扇形模式理论属于单核结构模式，单核结构出现在较年轻的城市或者中央商务区的初期，表现为商务办公建筑高层化，商务空间高度集中。哈里斯、乌尔曼的多核心模式认为城市中心的多元化和城市地域结构的差异是由4个过程作用而成；各种行业以自身利益为目标的区位过程；产生聚积效应的过程；各行业利益对比而发生的分离；地价和房租对行业区位的作用。多核理论提出一个城市有许多中心，且在现存核内会发展出新

4、的功能中心和亚核。此理论更适合现代城市的特征。城市综合体市场调研的相关理论基础城市综合体为何而生在何处兴盛商业区位相关理论城市规划相关理论城市地域结构理论城市规划相关理论中心地理论峰值地价交叉点区位与土地使用的理论墨菲法则中心地理论该理论认为，区域有中心，中心有等级。区域集聚的结果是中心地出现。服务是城市(中心地)的基本职能，服务业处在中心地的不同地段。中心地的重要性不同，高级中心地提供大量的和高级的商品和服务，而低级中心地只能提供少量的、低级的商品和服务。由于中心性商品和服务依其特性可以分成若干档次，因而城市可按其提供的商品和服务的档次划分为

5、若干等级，各城市之间构成一个有规则的层次关系。三种代表性的空间结构模式图3—11市场原则下的空间模式K＝3系统中心地结构，即高级中心地的市场区是低一级市场区面积的3倍图3—13行政原则下的空间模式K＝7系统中心地结构，即高级中心地的市场区是低一级市场区面积的7倍图3—12交通原则下的空间模式K＝4系统中心地结构，即高级中心地的市场区是低一级市场区面积的4倍峰值地价交叉点在都市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有所不同。而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值地价交叉点(PeakLand-ValueInter

6、section，简称PLVI，图3-14)。区位与土地使用的理论1826年，杜能发表了“孤立国”理论。他认为，利润P由农业生产成本E、农产品的市场价格V、把农产品运达市场的运费T之间存在如下关系：P=V-(E+T)杜能用上述公式计算出各种农作物(当时的产品)组合的最合理分界线，并将孤立国划分为自由农作圈、林业圈、轮作农业圈、谷草农作圈、三圃式农作圈和畜牧圈等6个同心农作圈。第六层以外是完全没有经济开发价值的荒野。墨菲法则城市综合体市场调研的相关理论基础城市综合体为何而生在何处兴盛商业区位相关理论城市规划相关理论城市地域结构理论零售饱和理论IRS

7、=C·RE/RF式中，IRS为商圈的零售饱和指数：C为商圈内潜在的顾客数目：RE为商圈内消费者人均零售支出：RF为商圈内商店的营业面积。IRS的数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。对于零售商而言，应选择在零售饱和指数较高的商圈开店。雷利(Reilly)零售引力法则“具有零售中心的两个城市(社区)，从位于它们中间的城市(社区)吸引的交易量与各自城市(社区)的人口成正比例，而与从中间城市(社区)到市场的距离的自乘成反比例”。该法则主要证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。用

8、数学公式表达为：什么样的地段适合做城市综合体CBD、都市副中心区与都市综合体之间的相互关系CBD都市副中心内CBD和副中心之外的优越区位都市综合体可以