某小城市小商业综合体项目定位与营销策略

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1、中央典范决胜未来城市蓝筹开原某项目定位与策略研究项目·市场定位与营销策略报告1形势分析地块与开发导读、市场研判、项目定位目标与策略2企划表现与设计参考开原项目营销目标、策略与产品定位定位与营销策略4企划表现工作计划与执行节奏操作执行3一、形势分析地块、城市特征与开发模式导读地块用地红线红线最大建筑面用地面积容积率建筑密度基本性质东西长南北宽积信息商业0.42公顷≤7.71≤55.2546.3米49.7米3.2万㎡开发1、【前期的开发投入不能过大】前提2、【产品变现能力超强,现金流回款周期可控。】商业用地，限定开发产品，属市场挑战

2、者约3.2万㎡商业建筑，决定项目只能建设开发商超、商业产权公寓、写字楼和酒店，市场中并无综合体项目，实属市场挑战者。地块狭小，难以形成极具震撼感和规模化的综合体地块尺寸限制开发高端城市综合体，依据开发前提，应当设计变现超强产品，快速回笼资金。市场陌生产品，带来一定的“沟通成本”全新的综合体产品，引起市场的陌生感，提高了项目与市场沟通成本。一、形势分析城市特征:“一三制”的城市2009年，开原全市生产总值（GDP）实现160亿元，工业主导，经济实力雄厚年均增长30％；人均GDP2.7万元；三产比例调整到13∶59∶28。辽宁10强

3、县，经济增长迅速，工业主导，财富与消费人口主要集中于工业、服务业。2010年，开原全市生产总值（GDP）实现245亿元，年均增长50％。“站前—新华路—文化路”与“世纪经典”成为定义居住地段的两大区域。房地产项目与这两大地标的距离和位置关系，成为目前决定项目价值档次的核心标准。东西割据，铁东居住、铁西工业。城市中目前和未来最具消费能力的产业人口相对聚集；规模化的铁西工业区，为本案创造良好基础。“盛丰购物、新都、步行街”构成城市三大核心商圈。三商圈人口密集、消费集中，为项目开发创造利好条件一、形势分析地块、城市特征与开发模式导读

4、开发模式认知开发模式——都市综合体，指在国际大都市中，通过科学的规划设计，将居住、办公、商业、购物、文化娱乐、社交等功能物业合理组合，形成互为价值链的高度集约的建筑群体。拥有完整的工作生活配套运营体系，商务办公、高复合性酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。都市各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围综高相关性整体环境统一、协调。合体高可达性交通网络发达，城市功能相对集中，如本案交通四通八达。的主要因优越位置、庞大规模、巨大的社会影响力，从而成为城市的城市标志特标志性建筑。征高价值性因各功能建筑的高度互补，并产生

5、巨大的社会效益，所以综合体具有极高的经济价值。一、形势分析地块、城市特征与开发模式导读综合体一般以下四种发展模式：对应开发要求模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式地块超大、强力资金供给、城市水平较高，本案不适合complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shopping地块要求不高、对交通要求较高，变现能力强，本案适合complex=office(主)+apartment(次)+hotel

6、……案例：广州中信广场、深圳信兴广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……与强力酒店合作，资金回笼慢，本案不适合案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式office紧邻商圈或拥有超强实力和较大地块实现自我地标化，complex=shopping(主)+hotel……(地王国际约6万㎡大商新玛特，市场难以支撑)apartment案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城本案不适合一、形势分析地块、城市特征与开发模式导读地块、城市特征对项目的

7、操作要求1、“加强政府合作，确保拆迁”地块拥有大量待拆迁民宅和临街“门市房”，应加强与政府协作，制定高效拆迁补偿方案，确保拆迁进度和项目开发。2、“定向招租，提升信心”项目开发前期，以有优惠条件寻找合适企业入驻，提升项目形象和博取客户购买信心。如肯德基进驻、企业租用写字楼等。3、“财富蓝筹，引爆市场”项目操作中，以强力投资回报包装写字间和公寓，提升市场对产品认知，消除陌生感，为项目去化营造良好氛围。4、“新颖建筑，魅力产品，震撼开原”以极具现代风格的建筑方案和品质极优的魅力产品震撼开原，从而实现品牌溢价。5、“中央地段，财富本源

8、”项目前期，须对“财富”和“城市综合体”强力嫁接，打造“CBD财富新传奇、投资方式、高回报率”的市场超级品牌。5、“渠道营销，暴力营销”项目产品的特殊性，觉得购买人群的特殊性，未来项目营销需走出开原，覆盖铁岭、清河、四平；通过“低开高走，回报测算，引爆市场”实现