土地经济学 〔日〕 野口悠纪雄

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1、土地经济学〔日〕野口悠纪雄汪斌译胡伟白校商务印书馆1997年出版根据日本经济新闻社1989年版译出《泡沫经济学》背景：日本的现实情况：人口众多，用地局促。实际可居住用地的人口密度很高。国土构成以森林为主，占国土总面积的67%左右，不易转化为城市用地。但现实中，亟需增加城市用地：1955-1973年经济高速增长，民间设备投资旺盛。需要大量工业用地，随着工业生产和城市化的发展，又需要大量住宅用地、商业用地。，政府大力兴办公用事业、基础设施，也需要大量公共用地。城市用地的不足，造成土地价格特别是大城市中的地价迅速上升。正是在日本经济发展进入一个转折时

2、期和土地问题日趋尖锐化的这种时代背景下，形成了1989年问世的这本“土地经济学”专著的主要内容。方法：主要论点：综上所述，本书是一部颇具特色的有关土地经济学方面的文献，作者对创建和完善日本土地经济学这门学科和对土地问题的研究，是做出了重要贡献的。评野口悠纪雄的《土地经济学》1．简介本书作者、日本一桥大学经济学系教授-野口悠纪雄（1940—）是当今日本经济学界的著名学者。该本《土地经济学》出版于1989年，1997年我国引进，汪斌译，胡伟白校，商务印书馆出版。尽管本书的书名是《土地经济学》，但文章的实际内容应当可以称之为“城市土地经济学”，因为文

3、章所谈论的“土地”基本上是指城市土地，并且主要是大城市土地。作者运用一般均衡分析方法和经济计量模型，通过大量的统计资料和多种形式的比较研究，考察了日本土地问题的演变过程和地价变动背后的土地供需关系。论述了有关日本经济高速增长的机制和土地问题的关系。作者在书中对土地价格作了经济分析，计算了理论地价，对土地课税问题不仅从理论上而且从税收制度及其改革方向上作了探讨，并考察了税制以外日本的土地政策和土地证券化问题，提出了发行“地价指数债券”的构想。在此基础上，指出土地对未来日本经济所具有的意义，强调解决土地问题，是今后日本经济发展的关键。2．文章章节内

4、容文章共分8章。3．文章主要论点文章的主要论点包括下面几个：3．1价格高涨不会促进土地的高度利用，相反倒会助长土地的低度利用。（1）地价上升虽不具有直接带动生活费用和生产成本上升的效应，但给日本社会、经济带来极其严重的问题。（2）地价高涨的根本原因在于把土地作为“资产”来利用。将来卖掉土地时可以得到的收益影响到现在的价格，即使现实地价上涨这种机制把地价抬高，并不是作为资源配置合理化的信号在发挥其功能。3.2土地问题与日本式高速增长机制之间具有密切的相关关系，土地作为资产占有重要地位，也与日本经济上、制度上的特殊背景有关。（1）作者认为，日本土地

5、问题的起因，是由于在高速增长时期急剧推进城市化，而城市开发则不够充分，造成城市地区地价普遍上升，土地变成了最安全、收益率最高的资产。把土地作为资产保有，为确保随时变卖，往往以空地或低度利用形式来保有，造成土地的有效供给减少。同时，在土地政策上，过分保护租地权，税制上即宽松，又存在偏差，从而实际税收有效负担率下降，使土地作为资产来利用得到进一步强化。（2）在这一背景下，企业和一般家庭在租地上存在着非对称性，由于房屋出租法过度保护了租地，地主更愿意选择卖掉的方式，因而家庭一般无法租到土地。只能买地，为此迫使其高储蓄。而企业租借土地较容易，即使是高租

6、费，也有支付能力。同时，企业可以以土地向政府作为担保，向银行借款，这成为日本投资主导型经济增长和高速增长的最重要因素之一。（3）日本土地问题的特殊性质在于，土地问题是发生在城市中的问题，与国土总面积大小没有直接关系。因此，土地问题不是由于土地数量不足造成的，而是由于土地被作为资产来利用，预期价格上涨而保有土地，从而作为生产要素没有得到充分的利用。所以，土地问题是一个社会、经济问题，原则上可以依靠政策来解决。3.3在地价和出租费的关系以及地价的决定机制上，日本的现状和古典理论不同，必须加以重大修正，目前日本地价的一本左右是“泡沫”。这里，作者强调

7、指出（1）地价和出租费相比，地价不稳定的原因是由于资产的价格不是实际交易物品的价格，并且土地资产交易的有限性，使被抬高的地价很难恢复到均衡水平，同时资产价格由未来的收益贴现现值所决定，从而收益率和贴现率发生变化，地价就已发生大变化。（2）日本的地价不一定如古典理论所表示的那种价格，因地价直接由土地买卖决定，不是间接的由地租决定，往往在资产市场上决定其价格。特别是日本现在的地价受到预期未来地价的影响，因而预期地价、不确定性和课税等等因素也影响地价（3）地价的理论值是体现地价长期的均衡值，日本现实的地价远远超过理论地价，是土地利用收益的不合理部分，

8、可称其为“泡沫”，是由投机造成的，从而正面临新的“土地问题”。3.4对土地课税的经济效果，不能仅仅用局部均衡分析方法，应扩大到一般均衡分析、并引入时间