雄安新区土地制度新试验

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1、雄安新区土地制度新试验雄安新区最直接的意义，是疏散北京的非首都功能，北京只保留政治、文化、对外和科研功能。有人认为新区供给条件不足，其实早己具备。耗资巨大而费时日的高铁高速，南水北调，新机场都已建成，就差北京直通雄县的轻轨和高速。有人质疑水是否够用，其实最费水和污染环境的就是钢铁、水泥、建材，河北省容纳了全国10亿吨钢厂量的20%甚至更多，肯定会大幅度去产能，还可依靠净化海水和滴灌技术。首先耍依靠行政命令，从央企总部开始，把部分管理、教育、医疗单位向新区搬迁。但对于高科技企业的吸引力，要靠政策和市场，对人才的吸引力只能靠自愿。高级人才可去新区上班，但其

2、家庭不可能迁出北京，他们只能两头跑。真正愿意去新区安家落户的,应该是“北漂”。雄安新区的建设，给数百万大学生研究生开辟了当年深圳那样的创业空间。这样的自由发展空间在北京己被高房价封杀。10年来房价上升10倍，出现新的暴富“房产主”阶层，滋生“房二代”，浑浑噩噩，无所事事，不求进取，不会劳动，考不上大学，混吃混喝，有点像当年八旗子弟,提笼架鸟混迹于京城。所谓“君子之泽，五世而斩”，迅速暴富吃剥削饭，两代也维持不了。雄安新区首先给数十万“北漂”开辟了奋斗创业之路，吸引他们迁入的就是：政府提供公租房。杜绝炒地皮有人问，建设雄安新区的资金从哪里来？雄安与北京的

3、地皮差价，就是新区的潜在财富，其发展也有两种前途:是通过产业开发使之成为创新企业未来的利润，还是通过“炒地皮”机制，将其提前透支，成为投机资本和腐败官员又一次暴富的机会？当年在重庆搞房地产需要修桥开山，投机资本嫌成本太高不愿进入，地方政府迫于无奈，政府拆迁囤积16万亩土地，够10年发展之用。在全国房地产价格猛涨以后，重庆的低地价优势，就成为吸引外部技术、企业和人才的有利条件。当年国家无财力投资，才想出各种优惠政策，包括土地资本化产生的增值收益，以吸引投资者。10年来地价上升10倍产生的财富，除企业正当利润，外溢过多。一成为地方政府的财源；二被权力部门囤

4、积；三被投机资本炒作，抬高投资成本，透支投资者未来利润，力丛驱雀，为渊驱鱼。近年來，冇许多高科技园区、开发区都没冇搞起來，地价上升过快是主要原因。现在的开发环境与30年前不同，不是资本不足而是货币过多，且形成利益链条，远非地方政府所能控制。如一个区域还没发展起来，地价就被炒高，就只能进一步发展高投机产业，炒高泡沫，最后消亡或衰落。香港的高利??、高工资、高地价，最终就是这样一个结果。雄安新区领导己认识到这种危险，在第一时间宣布暂停房屋交易，严厉打击二手房和小产权房违规交易、中介非法销售、夸大宣传、哄抬价格等行为。但要长期抵御权力批条子圈地，防止钻政策空

5、子，难度非常人。需要把新区管理权集中到中央政府，建立严格的监督机制，包括社会公开监督。即使如此，我仍怀疑只靠“加强监管”，能否真正管住土地和房产价格。必须清醒认识到，屮国40年的高速增长，企业利润和政府税收的相当部分就是依靠低地价吸引资本流入，地价逐步上升，投资者不仅获得本企业生产利润，还可卖掉地皮获得增值收益，这在本质上是不同的两种收益。前者是实体投资，后者为金融投资，后者是前者的副产品。现在的问题是，金融投资脱离了实体投资，独立为专业化的“炒地皮”，本来就是非法行为，应依法严惩。目前，中国的土地开发制度是40年前参考香港“土地使用权批租”而来，其特

6、点是“两权分离”。名义土地所有权归政府所有，具体称呼受历史影响，如香港殖地时期称为“女王陛下所有”，由政府把土地使用权批给开发商，为期99年，无条件续期；使用权可冇偿转让，转让时增值部分40%归政府。如地价快速提高，政府对所有土地使用权无论转让与否，统一收取增值税。台湾地区的土地法以孙中山“三民主义，平均地权”为据，称为“全体人民所有”。中国内地于1986年修改宪法，宣布“城市土地归国家所有，土地使用权可以有偿转让”。中国计划经济时期实行土地无偿调拨，价格远低于国际市场，32年来在流转屮获得极大升值，成为国家经济增长、地方政府财政、企业利润的主要动力之

7、一。由于有暴利，在房地产各环节滋生腐败与炒作，直至造成严重的房地产泡沫，绑架经济，难于治理。随着一线城市房价远高于美国，引起资本外流到美国购买房地产，中国以土地使用权批租与买卖为基本动力的土地资木化模式，及其所造成的财富增值，潜力已不大。国内地价高于国际市场，是造成资本与外汇外流的基本动因，这迫使政府强化管制，而要稳定汇率和外汇，最根本的办法就是把高房价降下来。现在的问题是发财红眼，炒作成势。腐败的权力和炒地皮的投机资本相结合，形成了炒房利益集团，有人有钱有中介有舆论，要抓发大财机会,以现在的腐败程度和炒地皮的暴利，无论是计划审批还是市场运作，都难以控

8、制特权进行圈地、囤地、转租、倒手、炒作的行为。再发展下去，不仅会引起泡沬破裂和次贷危机，而且也