写字楼客群分析

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1、一、合肥写字楼市场发展情况概述合肥写字楼发展时间起步较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，而且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展也大致经历了以下几个阶段：第一阶段：时间（年）写字楼项目合肥经济发展情况80年代-90年代中期合肥大厦、九洲大厦、长江大厦、宏图大厦、绿都大厦、建工大厦、国信大厦等发展较为缓慢分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字

2、楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点：投资方：主要是国家相关单位。市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。第二阶段：时间（年）写字楼项目合肥经济发展情况90年代中期-2001年润安大厦、金城大厦、邮电大厦、新华大厦、信达大厦、富康大厦、盛安大厦等发展较快分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改

3、变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。市场行为：出租为主，出售为辅。地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。第三阶段：时间（年）写字楼项目合肥经济发展情

4、况２００２年－至今天徽大厦、仁和大厦、美第阳光大厦、科技大厦、招商大厦、天怡商务中心等发展较快分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。此阶段写字楼存在以下特点：投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。市场行为：出售为主，出租为辅。地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼如财富广场，但是在日后的

5、使用中出现了物业管理水平低下、交通拥堵、停车位不足等一系列的问题，产品宣传也仅仅停留在产品的质量上。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准，但是软件上存在比较严重的问题，从而使整体品质下降。纵观合肥写字楼市场的发展历史，我们发现合肥写字楼在发展中呈现以下特点：１、合肥城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需求；２、合肥城市经济发展的不平衡，影响着合肥写字楼市场的发展；３、合肥不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约合肥写字楼发展的重要因素之一；４、合肥写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质

6、提升的重要因素；５、合肥写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未达到真正意义上的5A标准写字楼，市场上缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。二、合肥写字楼总体市场特征目前，合肥写字楼的总建筑面积已达170万平方米。而合肥高品质的写字楼寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售写字楼空置较高，另一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。因此高档写字楼市场有着很大的市场缺口，需求也非常旺盛。三、合肥市写字楼整体情况分析在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，合肥目前如盛安大厦、新华大厦、金通写字

7、楼等将逐渐被市场淘汰。从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积的一半以上。这一部分写字楼的供应拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，这也是近年来合肥经济快速发展的表现，优化了合肥的办公环境和投资环境。特别是中环国际大厦和CBD广场的建设，使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼