郑家运：房地产项目融资

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1、房地产项目融资主讲人：郑家运律师1、外资：《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号）开始收紧；《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函【2007】50号）之后，很难获批。~~~~可能的路径：（1）返程投资——《国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》（2005年10月21日汇发[2005]75号）、《境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理操作规程》（

2、汇发〔2011〕19号）。【2007】50号文：严格控制。（2）外商投资企业境内再投资——《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》（外经贸部、工商总局2000年第【6】号令）第7条：鼓励、允许类直接登记；第9条限制类先批复再登记。部分地区有成功先例。一、融资渠道第2页2、银行《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）：（1）取得四证；（2）项目资本金（所有者权益）比例35%；（3）无国土资源部门、建设主管部门查实的囤地、囤房行为；（4）不得接受空置3年以上的商品房为贷款的抵押物；（5）对房地产开发企业只能通过房

3、地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放贷款；（6）原则上只能用于本地区的项目，不得跨地区使用。异地使用须报备。第3页3、信托公司除部分信托公司房地产信托产品被叫停外，信托公司仍可以窗口指导方式继续发行房地产信托产品，产品特点：纯贷款或者纯股权。4、PE私募基金积极寻机进入房地产领域。四种主要融资方式中，着重介绍第3、4种。第4页1、筹资能力强大。2、融资成本高，融资方需要精确计算，避免项目被拖垮。3、融资方式灵活：债权、股权、夹层，可满足项目前期资金需求以及重复融资需求。4、可跨地区融资。5、融资期限长。二、信托融资（1）——特点第5页信托

4、公司（受托人）信托计划信托委托人融资方交付信托资金分配信托利益管理、运用、处分支付融资款返还融资成本和本金特定资产收益监管信托财产保管保管银行项目担保①②④⑤债权或者股权交易③⑥提供担保二、信托融资（2）——流程图第6页二、信托融资（3）——流程说明（一）、信托端1、设立信托计划信托公司发起集合资金信托计划，发行信托单位（受益权），募集资金。信托计划募集期限届满，且达到募集资金的下限，信托计划成立；如果在募集期届满前，信托资金提前募集到位，则信托募集期提前结束，信托计划提前成立。在信托期限内，信托公司按照《资金信托合同》的约定对信托资金（信托财产）进行管理、运用和处分，

5、即向融资方发放贷款、受让股权或者其他权益。信托计划预定期限不能少于1年，预期投资收益率明示。第7页2、信托结构的精巧化——单一结构：受益权不分期、不分层。——复合结构——向基金模式演进（1）分期——增发募集，可长期甚至永久性存续。（2）分层——优先级和次级，次级起到增信和收益节流的作用，次级/优先级≤1/3。（3）分期+分层——案例：优先级（定期增发、开放赎回）、中间级、次级、T类（做市商）第8页3、信托文件《资金信托合同》；《计划说明书》；《认购风险申明书》；《保管合同》第9页（二）、资金运用端1、资金运用方式：——贷款——股权投资——夹层第10页2、贷款（1）不得向

6、一级开发项目贷款——BOT、BT项目——市政建设项目（2）二级开发项目须符合432要件——商品房项目——保障房项目——商业、旅游、会展、文化、体育项目（3）合同文件：——贷款合同——监管合同第11页——担保合同案例：在信托期限内，如抵押（质押）率高于50%（含），则融资方不能出售项目中的物业。在信托期限内，如抵押（质押）率低于50%（不含），并且出售后抵押（质押）率保持在50%以下的（不含），则在满足下列条件下，经信托公司同意，融资方可以出售项目中物业：签约前提供物业转让协议定稿版；销售均价不低于【】元/平米。销售回笼资金的安排出售后抵押（质押）率保持在45%以下的（不

7、含），且已按时足额向信托公司还款的前提下，融资方可以自行使用回笼资金；出售后抵押（质押）率保持在45%（含）至50%（不含）的，回笼资金划付至信托账户。第12页3、股权投资：（1）适用对象：一级开发项目、不满足432要件的二级开发项目、开发商重复融资的项目、信托公司贷款额度不足。（2）投资方式：股权收购或增资——承诺对股权处置进行一定限制，如一定期限内不处置，开发商可以事先约定的价格优先购买等。开发商对等承诺支付权利维持费，解决信托收益中间分配资金来源。——优先分红，但有封顶，或者低于出资比例。——往往有对赌条款，如果项目目标不能实现，信