房地产项目融资评估

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1、房地产项目融资评估意义房地产开发项目离不开金融机构的贷款支持，房地产项目融资评估是金融机构为规避风险而采取的一种防范措施，一般要对承贷企业和承贷项目进行评估承贷企业对承贷企业的评估重点在企业财务评价上，主要分析企业是否能持续经营和持续经营情况下的财务状况承贷项目对承贷项目的评估主要从项目的市场分析、项目投资成本收益分析、项目的风险和项目投资效益等方面进行测算，最终得出项目是否可行的评估结论房地产项目融资评估的特点综合性（从评估的内容、涉及领域、角度都很复杂，涵盖方方面面的内容，需要评估人员都较宽的知识

2、结构和专业素质）科学性（这个评估是作为是否发放贷款的依据，所以极其需要评估的科学性）专业性特殊性（这里是与工业、交通运输等其他投资项目作比较，具有其自身的特点）房地产项目融资评估的内容主要对企业的资信评估、开发项目合理性评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分案例分析第二章借款人评价一：借款人概况二：经营者素质及管理水平三：信用状况评价四：资产负债分析五：盈利能力及资产运用效率六：现金流量分析七：信用状况评价八：企业前景评价资产负债率资产负债率：资产负债率反映在总资

3、产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％利息保障倍数利息保障倍数：又称已获利息倍数（或者叫做企业利息支付能力比较容易理解），是指企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率，它是衡量企业支付负债利息能力的指标（用以衡量偿付借款利息的能力）。企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用相比，倍数越大，说明企业支付利息费用的能力越强。因此，债权人要分析利息保障倍数指标，以次来衡量债权的安全程度。利息保障倍数＝EBIT/利息EB

4、IT=“净利润+利息费用+所得税”流动比率流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%速动比率速动比率，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额×100%一般来说速动比率与流动比率得比值在1比1.5左右最为合适流动比率<1and速动比率<0.5资金流动性差1.5<流动比率<2and0.

5、75<速动比率<1资金流动性一般流动比率>2and速动比率>1资金流动性好企业资产负债表表中有两个错误。大家先找找。长期负债不是属于资产里的。应该和长期投资调转位置存货是属于资产的。从资产负债表中看出06年的总资产于05年是减少的06年的总负责于05年也是减少的但总资产的减少程度小于总负责的减少程度所以该企业资产负债情况良好企业盈利指标表销售利润率销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标销售利润率=利润总额/营业收入×100％=5852/23650=24.74%所以书上的27.82%是有误的总资产

6、利润率总资产利润率：是企业利润总额与企业资产平均总额的比率，即过去所说的资金利润率。可用来说明企业运用其全部资产获取利润的能力。总资产利润率=利润总额/资产平均总额=5852/21335=27.43%净资产利润率净资产利润率又称股东权益收益率，它是净利润与平均所有者权益(股东权益)的百分比，反映所有者投资的获利能力，该比率越高，说明所有者投资带来的收益越高。净资产利润率＝净利润÷（期初所有者权益+期未所有者权益）÷2×100%净利润＝利润总额×（1－所得税率）题中不可知所得税率，所以这里不作计算存货周

7、转率存货周转率：是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它是销货成本被平均存货所除而得到的比率，或叫存货的周转次数，用时间表示的存货周转率就是存货周转天数。存货周转率（次数）=销货成本/平均存货余额其中：平均存货余额=（期初存货+期末存货）÷2存货周转天数=360/存货周转次数成本费用利润率成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映

8、企业的经济效益越好。成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100%从盈利表看出销售利润率介于良好与平均值之间成本费用利润率属于行业优秀值利息保障倍数属于行业优秀值从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值这都说明企业具有较强的盈利能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务能力现金流量分析04、05、06年9月，现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力企业短期借款表没有不良记录