深圳中海地产营销策划

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1、中海大山地2008年营销策略总纲世联地产2008年1月18日谨呈：中海地产写在前面……２００８大山地项目面临怎样的目标和挑战全年实现总销售额8到10个亿２００８目标目标树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成大盘生命力，持续旺销长期目标现楼南区197套别墅在建北区139套联排别墅北区1044套高层10套双拼别墅复式160套，余20套；多层140套，余3套；公寓72套项目背景别墅余159套项目总指标总用地面积：174998.4m2总建筑面积：237938.27m2容积率：1.2总户数：1762停车位：1

2、214北区指标用地：８万建面：14万容积率：1.55总户数：1193停车位：728销售现状叠加：售21套，剩51套复式：剩20套多层：剩3套平地联排：售5套,剩49套山地联排：售12套,剩12套西区联排：43套,未推类型面积单套总价(万元)均价(万元)总套数可售套数1期叠加别墅150.36-159.41324-486261797250平地联排中间户159.14-237614-1028408334944平地联排端户232-2401064-13035723344山体联排别墅192.04-195.815

3、80-705314862411双拼/水屋244.441512-226369557552期联排别墅180.74-202.94468-528260004343合计－－350001971593期联排别墅232-282750-90032000139139双拼别墅3502000600001010４期高层70-9084-108850010441044合计－－－11931193前期销售中300-400万的叠加单位、600万的山体联排消化较快，平地联排相对滞销。后续主力销售产品为总价在300-500万的叠加别墅,

4、以及600-1000万联排别墅。销售现状现状：南区别墅已推东区154套，销售42套，还余112套；西区43套尚未推出；北区别墅149套预计８月可以达到预售条件，高层预计10月可以达到预售条件．2008年，是大山地的别墅年从2008年3月－2008年12月，共计10个月时间，需要消化151套别墅，主力产品为总价在300-500万的叠加别墅,以及600-1000万联排别墅。平均每个月销售15套，每周销售4套，大大超过07年年末各别墅项目的销售速度。注：尚未发售单位按预估价格计算目标分解可售套数存量面积

5、单价存量金额销售率销售套数预计销售金额叠加5079432100016680300090%45150122700平地联排4995472900027686300075%37207647250山地联排112138260005558800090%1050029200西区别墅4378632500019657500080%34157260000北区别墅1393364730000100941000018%25181693800北区高层104486683850073680550035%365257881925合计

6、133614782116520.3244204450039%5161004634875第一部分:大势研判2007年房地产市场——深圳市场反应7月直接针对外资的“限外令”出台9月28日第二套房贷款首付四成政策出台9月28日，第二套住房首付40%政策两个极端：“9.28政策”前后交易量呈现冰火两重天，9月28日之前，深圳周平均成交量为971套，9月28日之后，周平均成交量为399套，较之前成交量下降59%。三个阶段:2007年，6月、9月均是成交量的两个标志性高点，在随之而来的政策打压下交易量出现下滑

7、，同时将交易量走势划分为三个自然区间,成交量分三个阶段跌到谷底，下降幅度分别为28.0%、42.6%。投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些项目甚至高达70％。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30％以下。城市楼盘名称开盘时间开盘销售率深圳投资客户比例深圳佳兆业可园10-18%不到10%中海半山溪谷09-3030%10%-20%城市峰尚9-2532%15%-20%水岸新都三期10-125%15%-20%东莞景湖春晓10-150%不到10%景湖湾畔10-150%不到10

8、%万科运河东1号9-2340%20%丰泰城9-3050%不到10%东骏豪苑10-130%不到10%惠州领墅10-132%33%奥林匹克花园10-120%30%-35%合生国际新城10-116%30%-35%美岸栖庭10-1450%60%-70%城市楼盘名称开盘时间开盘销售率投资客户比例深圳中海西岸华府2007-8-2593%70%公园大地2期2007-8-2647%15%-20%卡罗社区2007-8-2528%85%万科第五园3期2007-9-831%10%东莞中央公园1号2007