洋房及类别墅产品专题研究(I)

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1、洋房及类低密度住宅产品专题研究2010年6月2类低密度住宅产品1洋房住宅产品Townhouse产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类Townhouse定义与特征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议专题内容小独栋产品的界定2类低密度住宅产品1洋房住宅产品Townhouse产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类Townhouse定义与特征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独

2、栋产品的界定花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。洋房的特征——品质提升关键词：1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生

3、活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异洋房产品的定义与特征2类低密度住宅产品1洋房住宅产品Townhouse产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类Townhouse定义与特征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建

4、议小独栋产品的界定花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。1、入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。典型案例：——天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、居住空间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间

5、内外间联系，对自然资源的享有更加充洋房产品的价值分析4、造型特质从“整体”走向“细节”集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。3、“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组

6、团空间的院落感并重；——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。洋房产品的价值分析洋房产品社区空间——关键词:亲地、亲景、院落感洋房产品的价值分析洋房产品形象——关键词:层次、错落、细节、风格化洋房产品的价值分析2类低密度住宅产品1洋房住宅产品Townhouse产品经济型小独栋产品洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类Townhouse定义与特征Townhouse价值分析Townhouse常见溢价方式规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议小独栋产品的界定1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线2、以万科情景洋

7、房系列为代表———““情景化洋房””路线3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：上承多层产品空间情景化下启类低密度产品常见洋房产品的分类绿城•长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统1.以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共