沈阳棋盘山板块别墅市场调研

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沈阳东陵棋盘山板块别墅市场调研 [关键字]：棋盘山、别墅；[简介]：东陵棋盘山板块作为沈阳别墅物业的标杆板块，众多项目的发展对于沈阳市场具有较为明确的借鉴意义； 沈阳别墅市场分为三大板块/东陵棋盘山板块综合价值最高别墅市场沈北辉山板块东陵棋盘山板块桃仙板块板块名称配套成熟知名度景观资源区域潜力交通条件东陵板块桃仙板块沈北板块板块认知沈北辉山板块:新兴别墅区东陵棋盘山板块:高档别墅区桃仙机场板块:传统别墅区 项目名称规模（万平米）容积率开发商产品形式价格（元/平米）户型面积兰乔圣菲150.226万科新墅独栋、联排均价20000240平（联排）290-656平（独栋）桑堤亚纳7——良运独栋、联排二手房10000~15000340平（联排）470-530平（独栋）奥林匹克花园三期漫步地中海180.51奥林匹克置业独栋、联排、洋房独栋15000联排8300洋房5500356平（独栋）200－250平（联排）50~150平（洋房）唯美十方4.750.18亿达独栋——650－800平清韵百园14.10.774中盈福汇独栋、联排、洋房独栋12500双拼11500联排8000洋房4600280-306平（联排）260平左右（双拼）320－500平（独栋）86~160平（洋房）沈阳碧桂园4931.48碧桂园一期联排、双拼、洋房双拼6100联排5000洋房3200联排250~330双拼320~530洋房104~150阳光假日山庄1.80.62宏基独栋、联排二手房5500~8000——中旅国际小镇1500.53港中旅联排、双拼、洋房、小高联排6228、洋房3698、小高3298元双拼296平、联排219-248平、洋房104-160平、小高88平板块分析东陵棋盘山板块——整体板块价值较高，产品类型丰富，以改善、度假型物业为主 东陵棋盘山板块兰乔圣菲06年10月开盘，建筑面积15万平米，共约800户，月均消化30套08年5月开盘，建面4.75万，月均消化40套08年6月开盘，总建面493万平米，月均消化50套08年9月开盘，建面150万，月均消化70套08年5月开盘，建面14万平米，月均消化40套07年9月开盘，建筑面积18万平米，月均消化约40套06年11月开盘，建筑面积7万平米；月均消化约30套桑堤亚纳漫步地中海唯美十方清韵百园沈阳碧桂园阳光假日山庄中旅国际小镇08.一季度07.二季度06.三季度06.四季度07.一季度07.三季度07.四季度08.二季度08.三季度08.四季度09.一季度09.二季度05年6月开盘，建面1.8万，月均消化50套在售项目较多，存量较大，别墅产品平均月消化速度为40套左右现有市场存量约500万平米月均消化速度约40套 案例分析区域内重点在售项目分析万科兰桥圣菲中旅国际小镇奥林匹克花园三期漫步地中海沈阳碧桂园 万科兰乔圣菲规模建筑面积15万㎡位置东陵区东陵路123号建筑类别独栋、联排，四、五期全部为独栋容积率0.34绿化率70%车位每户均带独立车库开盘时间2006年7月，四期08年9月分期共分五期开发，现售第四期在售情况及价格四期独栋别墅现均价20000元/平米先期推售26套，目前共消化10余套户型面积306~1112平米，主力户型400平米左右物管独栋5元/平米·月，联排周边交通168路、331路、4305，项目在连通沈阳与抚顺的公路连接带上，距京沈高速约7公里，沈阳市二环约10公里，距太原街商圈约30分车程，开发商沈阳万科新墅置业有限公司沈阳别墅价格标杆，高端度假别墅项目的代表 万科兰乔圣菲6所私人高尔夫球俱乐部、高级马场等专属配套，凸显项目高端定位项目实景立面及园林风格：社区保留纯正的美国兰乔圣菲小镇的南加州风格，同时吸取该小镇的精髓，充分应用了西班牙Mission传教士风格，体现在建筑里面与园林设计中优质的园林及建筑设计、会所等硬件配置、万科品牌物业保证等，均为项目提供增值理由 万科兰乔圣菲四期独栋别墅306~451平米户型优质产品设计，符合万科兰乔圣菲系列产品的一贯风格，充分体现尺度感；半地下室，下沉式庭院，首层入户花园，双向入户，独立双车库，起居室挑高、大面积露台、退台设计等诸多元素应用，别墅符号丰富；产品评价——四期户型尺度较大，产品设计较多亮点，别墅元素丰富四期产品配比：四期共规划独栋别墅约52套，先期推售26套，其中306~451平米主力户型18套，393~528平米户型共7套，1112平米楼王1套；后期26套户型采用同样户型配比 万科兰乔圣菲销售情况——前期销售情况良好，目前受大势影响较为严重项目分期：项目全盘规模15万，共分五期，约300套别墅，其中独栋、联排套数约各占一半；一期：独栋35套（06年7月开盘）二期：独栋20套，联排36套（07年6月开盘）三期：联排88套（08年1月开盘）四期：独栋52套（08年9月开盘）五期：独栋套数未定（开盘时间未定）销售情况：项目前期消化情况良好，平均消化速度为独栋每月10套，联排每月20套；现前三期别墅独栋已消化完毕，联排剩余约10套左右；目前消化速度明显放缓，四期首批独栋26套两个月仅消化10余套，平均每月5套； 中旅国际小镇规模整体建面150万，一期20万㎡位置东陵棋盘山风景区内盛京高尔夫东侧建筑类别联排、双拼、洋房、小高、商业容积率整体0.8，一期0.53绿化率60%车位19000多个开盘时间2008年9月29日分期共五期约7~8年在售情况及价格联排6228元/平米、洋房3698元/平米、小高3298元/平米户型面积双拼296平、联排219-248平、洋房104-160平、小高88平物管1.5元/平米·月周边交通168路、330路特设小镇站开发商中国港中旅集团在区域内以高性价比创造开盘火爆局面，大体量商业配套先行，弥补区域配套不足的局面一期规划图 中旅国际小镇整体分六期开发，重视公建配套，每期都会设置特色配套作为组团中心，物业类型组合基本确定一期：联排+双拼+小高+洋房+商业二期三期四期五期六期项目共分6期开发，后期规划未定，但确定每期都会有特色商业或公建配套作为组团中心 中旅国际小镇糅合英、美、西班牙、意大利等多国风格的国际社区，设置会所、6万平米商业街、婚庆礼堂、景观湖广场等多种功能配套一期规划——多种功能公建配套，糅合多种建筑风格，凸显大盘风格一期规划图6万平米多国风格商业街一期产品配比：商业部分只租不售，除去持有部分，可销售部分面积约10万平米，其中：联排、双拼别墅约2万平米，面积219~296平米；洋房约5.3万平米，面积104~160平米；高层约2.5万平米，面积均为88平米； 中旅国际小镇半地下室一层二层三层产品设计中规中矩，重视开间的尺度感；半地下室、下沉庭院设计，诸多露台、角窗等，别墅元素较为丰富；空间设计合理，较为出色的高性价比联排产品；联排四室产品地上233平米，半地下室54平米户型评价——各物业类型承担功能明确，户型设置中规中矩，联排户型别墅元素较为丰富洋房户型三室120平米户型设计基本方正，主卧与起居室全部设置在阳面；户型创新较少小高层户型两室86平米户型设计紧凑，动线合理，使用便利；户型创新较少 中旅国际小镇销售情况：项目08年9月开盘，开盘销售情况较好，共推出289套房源（双拼8户、联排87户、洋房162户、小高32户），消化160套，主要以洋房与联排为主；开盘销售率约47%，回款约2亿元；10月销售共约60套，主要为200平米左右联排、120平米左右洋房与88平米小高层；客户情况：来源区域：沈河、和平、大东区为主年龄构成：30岁—50岁置业目的：自用，首次及二次购房客户细分：客户类型多为市内改善型客户，企业中层管理、私营企业主、公务员、事业单位中层等关注点：认为项目性价比较高，区位较好销售情况——项目销售情况良好，多以自用为主，客户认可程度较高 规模建筑面积493万㎡位置沈北辉山经济开发区碧桂大街10号建筑类别一期联排、双拼、洋房容积率整体1.48绿化率30%开盘时间2008年6月15日分期整体分期未定，现销售一期在售情况及价格双拼6100、联排5000、洋房3200户型面积联排250~330、双拼320~530、洋房104~150物管洋房1.5元/平米·月别墅2.5元/平米·月周边交通168、385、384、世博园专线开发商碧桂园集团沈阳碧桂园区域内超大规模大盘，以快速资金回笼为开发目的，突出性价比优势 沈阳碧桂园桐林人家苑峰景苑凤鸣翠岭苑翠山蓝天苑沈阳碧桂园总占地面积约5000亩，首期开发占地约110万平方米总建筑面积约163万平方米;规划为四个苑区，分别是西北的峰景苑、西南部的凤鸣翠岭苑、东北部的翠山蓝天苑和东南部的桐林人家苑;共3次开盘:08年6月15日首次开盘,推出峰景苑组团别墅产品;08年9月20日第二次开盘,推出翠岭苑组团推出洋房产品;08年10月25日第三次开盘,推出人家苑组团;一期规划分析——首期开发分为四个组团,分三次开盘推出不同产品类型 沈阳碧桂园双拼户型6室2厅1卫1厨491.37平方米户型方正通透;双车位设计,体现主人豪华尊贵感;动线清晰,动静分离;功能分区合理,减少了面积的浪费;大量露台设计增加了生活情趣;楼梯入户增加了居住的仪式感;户型评价——户型设计中规中矩/空间布局合理，别墅元素体现较充分 沈阳碧桂园6月25日首次开盘,推出峰景苑200多套别墅产品已经基本售完;后续开盘推出约20余套别墅产品已销售1/3;A5-521平米和A7-491平米双拼为主推户型;联排均价约为5000元/平米;双拼均价约6000元/平米;多层花园洋房均价约3200元/平米;现推出优惠活动,老带新可免收3年物业费.开盘销售情况良好/以491-512的双拼产品为主/高性价比客户认可度较高 漫步地中海规模建筑面积18万㎡位置棋盘山风景区建筑类别联排别墅、洋房容积率0.51绿化率43%车位——开盘时间漫步地中海别墅:2007-9-23;花园洋房:2007-10-20分期奥林匹克花园三期在售情况及价格独栋：15000元/平，联排：8000元/平起，洋房：5000元/平起户型面积独栋：356平米，联排：200-250平，洋房100-150平物管3元/平米·月周边交通168路、4305、业主巴士开发商沈阳奥林匹克置业投资有限公司奥林匹克花园的三期产品，独栋产品价值较高 漫步地中海联排主力户型：六室205~248平米半地下或地下车库，地上两层半设计，户型面积较小，注重实用性；应用挑空、天井、露台等设计，凸显别墅元素；洋房户型：三室120平米户型中规中距，过道等部分浪费空间较多，多应用凸窗等元素；动静分离明确，卫生间干湿分离，有一定尺度感；户型评价——户型设计一般，别墅及洋房均无特别亮点，联排户型相对实用性较强 漫步地中海分期情况：漫步地中海为奥林匹克花园的三期产品；奥林匹克花园整体建筑面积60万，共分三期，前两期为澳洲、美洲风格别墅社区；三期漫步地中海为西班牙风格，相对独立，建筑面积25万平米；其中独栋约100余套，联排约300余套，洋房约200余套；销售情况：漫步地中海别墅07年9月开盘，洋房07年10月开盘，销售情况较差，目前剩余货量仍有近70%；联排产品销售较好，上半年月消化约20套左右，下半年受市场影响较大，各种产品消化均较慢，10月基本无消化；洋房产品比较困难，一直以来均是项目难点销售情况——项目07年下半年开盘以来销售情况一直较差，洋房产品尤其成为销售难点 规模建筑面积4.75万㎡位置东陵区双园路118号建筑类别独栋容积率0.18绿化率大于88%车位未定开盘时间08年底，具体时间未定分期三期在售情况及价格预计开盘17000元/平户型面积独栋：700、800平物管3.8元/平米·月周边交通330路开发商亿达集团唯美十方棋盘山板块稀缺纯独栋项目，致力于打造成为区域标杆 规模建筑面积14.1万㎡位置沈棋路棋盘山主入口南1000米建筑类别联排、双拼、独栋、洋房容积率0.774绿化率70%车位除洋房外一库一位开盘时间2008年6月分期现销售一期在售情况及价格独栋12500、双拼11500联排8000、洋房4600户型面积280-306平联排、260平左右双拼320-500平独栋、86-160平洋房物管3元/平米·月周边交通168路、4305开发商香港中盈福汇清韵百园以联排别墅与洋房为主的社区，性价比较突出，销售情况良好 板块小结沈阳别墅市场发展良好，板块区分明显，各版块价值及承担功能相对明确；东陵棋盘山板块为现有认知价值最高的别墅板块，在售项目较多，竞争激烈，品牌开发商众多，主要承担改善型、度假型的购买需求，多为第二居所；独栋产品价值凸显，联排产品为现有市场存量的主流，价值较独栋有较大差距；月均消化速度约40套左右，但近两月别墅类产品销售收到宏观大势影响，成交量下降明显；超大盘较多，现有存量较大，同时仍有大量土地放量存在，潜在竞争压力较大。