沈阳棋盘山项目市场营销定位初步报告：包含沈阳包括东陵、辉山、浑南的别墅市场报告

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1、沈阳·棋盘山项目市场营销定位初步报告ZHUZHAICHANPINSHICHANGYINGXIAOCELUE,SHENYANG.AS提报单位：君弘兆业2010年3月项目研究工作的阶段划分第一阶段项目市场营销初步定位第二阶段基于总体定位下产品发展建议第三阶段项目整体营销策略报告市场营销初步定位报告产品定位产品规划建议项目营销策略项目营销工作计划提交成果市场调研别墅市场发展研究棋盘山区域分析企业及消费者访谈工作内容地块资源研判项目发展战略产品定位产品发展和规划建议价值分析项目营销战略项目卖点整合项目营销策略项目定位—双拼别墅、洋房低密度住宅异域人文*健康养生*生

2、态科技项目定位深化法式庄园艺术公馆法风+养生+智富阶层=新贵养生生活项目定位生态科技别墅区项目定位深化MOMA*科技艺墅科技+养生+精英文化=中国高知生活报告思路模块东瀛地块项目市场地块竞争客户项目定位形象客户产品价格市场模块解构产品建议城市概况别墅市场城市概况城市布局区域发展市场特征板块分布板块特点一、沈阳城市概括——东北经济文化中心城市城市概况城市布局区域发展城市概况总结概况：沈阳位于辽宁省的中心区域，是辽宁省的省会，中国著名的老工业城市，素有“共和国装备部”之称，区内。常住人口740万，东北地区最大的商品集散地和物流中心。东北地区经济、文化中心与交通

3、、通讯枢纽。二、地理沈阳位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，周边有一批资源丰富、实力雄厚的城市群，核心位置突出。沈阳林地面积较少，水资源相对匮乏。三、人口：06年，沈阳市常住人口740万人，比2005年增长近3%，户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人，增幅0.72%。户籍人口与常住人口数量在不断增加。外来人口不断增加，新的居住需求不断扩大序号城市名称2009年地区生产总值（亿元）2010年预期增长速度1广州900010%2深圳824511%3杭州5098.6610%4青岛490011%5沈阳453014%6大连441015%7成都438013%8武

4、汉438010%9宁波4214.68.6%10南京377513%11哈尔滨325814%12济南3017.4211%13西安252013.8%14长春1934.110%15厦门161911%沈阳近年GDP增长情况10669908117402391326018315018961177293342084133924825000305500003860500045300000沈阳经济快速提升。在国家振兴东北战略的指引下，沈阳经济快速发展，GDP逐年增加，城市综合实力显著提升。支持地产持续发展。15个副省级城市GDP对比表城市概况城市布局区域发展城市概况总结东部：

5、旅游度假区南部：高新产业区西部：新型工业基地北部：现代农业物流区城市区域发展格局方向城市概况城市布局区域发展城市概况总结城市发展小结：1、经济拉升地产发展。沈阳经济快速发展，尤其第三产业发展速度较快，产生大批私营业主，其群体不断扩大，且消费能力较强，是中高端商品房的主力目标客群。快速的经济发展为房地产市场的稳定、健康发展奠定了坚实的基础，而私营业主的不断壮大则为中高端产品提供了大量的潜在需求，该市场发展潜力巨大。2、消费意识向住房转移。居民的消费支出明显转变，居住消费增幅位列首位，说明居住消费已成为市民的主要消费支出。3、城市化进程加快。沈阳的发展状况已进

6、入小康，随着经济的快速发展，其未来将成为以私家车及高级住宅为主导消费的富裕阶段，私家车拥有率增加将降低城市的交通距离，未来郊区将逐渐城市化，其发展潜力巨大。城市概况城市布局区域发展城市概况总结类别时段特点第一代别墅舶来品别墅1990-1998年此时正处于市场经济的形成期，市场已经形成一定别墅需求，但需求主体以对别墅有一定认知的高素质、高收入阶层为主，甚至包括一定国外生活经验的成功人士，当时别墅距离市区较近，完全以模仿外国别墅产品为主。第二代别墅家居型别墅1999-2002年别墅在沈阳市场中的认知进入了更深层次，越来越多的中高端及高端阶层开始接受别墅家居生活

7、，此时别墅的需求逐渐本土化，别墅的功能进一步完善，以第一居所为核心。第三代别墅园林派别墅2003-2005年有注重单体别墅转向注重别墅室外空间，追求自然环境极与园林对别墅价值的提升，山地别墅、渡假别墅、第二居所等第三代别墅专有词语开始出现在沈阳的别墅市场。第四代别墅功能性别墅2006-2009年强调别墅的均好性，从别墅的室内空间功能设计到室外空间的功能设计及人文环境的营造，均达到很高水平，社区价值最大化。回顾沈阳别墅的发展历程，共经历了四大阶段。随着棋盘山资源逐步被认可，定位第二居所向第一居所转化；隐形投资性需求明显。第五代别墅，将以更加成熟和科学的理念，

8、出现别墅丰富多元化产品构成。沈阳别墅的发展过程市场特征板块划分板块