商业运营标准化的流程

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1、商业运营标准化的流程运营策划第一阶段：项目市场调研　　1、项目背景　　包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。　　2、宏观环境调研　　⑴城市经济发展环境　　①城市的经济发展水平　　②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。　　　　⑵城市人口环境　　包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。　　⑶人文环境　　包括价值观念、宗教

2、信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。　　⑷商业环境　　包括城市零售商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。　　⑸其他宏观环境　　包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。　　3、项目地段环境调研　　⑴周边居民环境。　　包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。　　①地段交通环境；　　②地段交通道路的性质；　　③地段交通辐射的区

3、域；　　④地段交通车流状况；　　⑤项目地块交通条件状况；　　⑥其他对外交通设施。　　⑵地段商业环境。　　①地段环境中商业区的类型；　　②地段环境中商业区的经营规模、销售规模；　　③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况；　　④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。　　⑶地段区位特征。　　包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。　　⑷地段未来规划状况。　　包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。　　⑸项目地块开发条件。　　通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物

4、理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。　　4、项目商圈调研分析　　⑴项目商圈范围的确定。　　①预测分析项目的商圈范围；　　②商圈调查；　　③描绘项目的商圈范围。　　⑵商圈分析。　　①商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品零售总额等；　　②商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等；　　③商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。　　⑶经营

5、者调研分析。　　包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。运营策划第二阶段：项目市场定位　　1、项目分析　　⑴项目条件与资源分析　　①条件分析；　　②资源分析；　　③小结。　　⑵项目的SWOT分析。　　①优势【S】　　②劣势【W】　　③市场机会【O】　　④市场威胁【T】　　⑤综合分析　　2、项目产品定位　　⑴经营业种规划。　　①考虑租金回报因素；　　②考虑关联性因素；　　③考虑一站式购物的因素。　　⑵经营业态组合。　　包括主力商店、半主力商店以及普通专业、专卖店等的组合。　　3、项目功能定位　　⑴购物

6、功能定位；　　⑵饮食功能定位；　　⑶娱乐功能定位；　　⑷休闲功能定位；　　⑸表演功能定位；　　⑹各功能区的规划布局；　　⑺考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素；　　⑻考虑获取最大的租金收益因素。4、项目主题定位　　⑴主题的导入；　　⑵主题的深化；　　⑶主题的差别性与适应性分析；　　⑷主题差异性分析；　　⑸主题的差异性分析；　　⑹主题的适应性分析；　　⑺符合项目条件的候选主题；　　⑻主题的表现。　　5、项目形象定位　　⑴形象品牌确立；　　⑵名称确定；　　⑶形象品牌营运策略；　　⑷形象品牌延伸策略。　　6、项

7、目目标客户定位　　⑴目标客户细分；　　⑵目标投资客户群细分；　　⑶目标招商商户细分；　　⑷定单式委建、合作开发等多种方式的合作伙伴的寻求原则。　　7、项目目标消费者定位　　⑴目标消费群的甄别；　　⑵主力目标消费群；　　⑶辅助性目标消费群；　　⑷消费群体的区域定位；　　⑸消费群体的年龄结构定位；　　⑹消费群体的收入水平定位。　　8、项目销售招商价格定位　　⑴项目价格策略定位依据；　　⑵项目价格定位建议；　　⑶项目价格在市场竞争中调整策略。　　9、项目规划建议　　⑴项目整体开发规划思路与目的；　　⑵整体建筑规划建

8、议；　　①总体布局；　　②建筑结构；　　③建筑平面；　　④步行街；　　⑶项目整体建筑风格；　　⑷项目购物环境规划；　　⑸项目交通组织规划；　　⑹项目营业空间经营规划布局。　　10、项目经济效益分析　　⑴成本费用分析；　　⑵营业利润分析；　　⑶经济效益分析。运营策划第三阶段：招商及销售推广　　1、项目销售招商实操总纲　　⑴项目销售招商推广总体思路；　　⑵确定项目销售与招商的面积比例；　　⑶项目支持点；