201404_解读城市更新办法及工改工

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1、解读城市更新办法及工改工（4月8号版）深圳中原建筑中心2014.04深圳市城市更新办法实施细则概念内容解读城市更新概念城市更新，是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市更新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动；a)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；b)环境恶劣或者存在重大安全隐患；c)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展需求，影响城市规划实施；d)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形；小结：城市更新一般分三类：综合整

2、治类、功能改变类和拆除重建类；内容解读内容要点《实施细则》的在体例和内容上和《更新办法》基本保持了一致。（《更新办法》共7章51条，《实施细则》共6章77条。）对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新进行了规范，分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。内容解读城市更新规划与计划城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000㎡。（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历

3、史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。小结：1、更新拆迁范围不得小于10000㎡2、不得违反五线等控制性区域内容解读（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更

4、新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。贡献开放空间小结：1、无偿贡献大于3000㎡且不小于15%拆迁范围用地的独立用地；2、未建设的边角地、夹心地等可以作为零星用地一并出让给实施主体；内容解读一类：综合整治类城市更新综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般由所在区政府制定实施方不加建附属设施，因消除安全综合整治类案并组织实施更新项目隐患、改善基础设施和公共服区政府、权利人或者其他务设施需要加建附属设施的，内容相关人共同承担，比例协应当满足城市规划、环境保护商确定改善

5、消防设施、建筑设计、建筑节能及消防改善基础设施和公共服务设施安全等规范的要求。包改善沿街立面括环境整治既有建筑节能改造等不改变建筑主体结构和使用功能包括小结：1、可以翻新、不能改变主体和使用功能；2、由政府制定方案组织实施，由多方共同承担；内容解读二类：功能改变类城市更新功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。功能改变类程序建筑物改变使用功能程序更新项目权利人申请办理规划许可

6、变更功能改变后的土地内容使用权使用期限按照原市规划国土主管部门受理用途的使用期限扣除已深圳特区报、商报公示（不少改实际使用时间的剩余期部分或者全部建筑物使用功能于7日）变限确定。原土地使用期批准限不足原土地用途法定签订土地使用权出让合同补充最高期限的，可以在申土地使用权的权利主体和使用不协议或者补签土地使用权出让请人补缴地价后按照规改期限合同定予以补足。变保留建筑物的原主体结构缴纳地价小结：1、功能可以变，土地性质和土地使用年限不变；2、年限不足的可以在最高年限内补缴地价；内容解读功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按

7、照《办法》第二十七条规定补缴地价。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。小结：1、总建筑面积一般不增加，为完善建筑使用功能，增加需补缴地价，公共服务基础设施部分免收地价；内容解读三类：拆除重建类城市更新1、拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。2、根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共